事件描述

    公司2022Q1 实现营收25.4 亿（+14.7%），归母净利润1.5 亿（+24.3%）。

    事件评论

    疫情等短期扰动物管主业盈利节奏，一季度业绩表现略低于预期。2022Q1 国内多点疫情反复一定程度对公司物管主业盈利节奏形成扰动：一方面体现在通过影响房企交付与销售节奏等扰动物管业务收入，公司基础物管与专业增值服务营收分别同比+15.4%、+14.9%；另一方面收入增速放缓而成本相对刚性，引致物管主业毛利率修复受阻，2022Q1 公司物管分部毛利率微升0.3pct 至10.5%，其中基础物管与专业增值服务毛利率分别同比+2.1、-8.6pct（2022Q1 公司住宅基础物管、案场协销及房产经纪业务毛利率分别仅有1.5%、1.3%，分别同比-2.0、-19.5pct）。如若以中航物业与招商物业合计来替代物管分部，2022Q1 公司物业合计营收23.4 亿（+15.3%），净利润1.3 亿（+7.6%），净利率仅5.7%（-0.4pct）。但需留意的是疫情等的相关影响仅为单次冲击，后续公司物管主业仍有望恢复到稳健增长节奏。其他业务方面：资产管理业务营收稳步提升（+10.8%），其中商业运营板块受管理项目提升与结算节奏等影响增速亮眼（+128.9%）；开发尾盘仍对公司业绩形成一定拖累，单季营收-0.11 亿（其中因销售退回影响收入-0.17 亿）。公司2022 年计划实现营收130 亿（+22.7%），物管业务有望稳步前行，而随着轻重分离的推进其他业务对业绩的影响将持续弱化，公司后续展望依旧稳健。

    规模稳步扩张，非住业态优势持续强化。截至2022Q1 公司在管规模达到2.91 亿平（上年末为2.81 亿平），单季新签年度合同额7.30 亿元（+26%）。公司强劲的市场化外拓能力持续发力，先后拓展了阿里IDC 数据中心、中兴通讯南研基地等标杆项目，一季度末非住业态管理面积达1.75 亿平（占比60.1%），非住业态优势持续强化。重视区域深耕，深圳、广东（不含深圳）、江苏、山东、四川管理规模合计1.70 亿平（占比58.4%）。

    轻重分离有望提速，后续收并购仍值期待。1 月27 日公司公告拟转让下属中航城投资、昆山中航、赣州九方等100%股权至控股股东，轻重分离首单落地；4 月14 日公告退还天津项目地块使用权，亏损资产剥离再下一城。受历史因素影响，公司是业内少有的具备尾盘与投房等重资产的物企，持续亏损的尾盘及高额负债带来的财务开支对业绩形成一定拖累。随着轻重分离的接连落地，公司业绩拖累因素有望逐步缓解，且回笼大量现金也可用于未来收并购。2021 年末公司在一周之内先后披露上航物业、南航物业、深圳汇勤三单收并购事项，在实现业态补充与规模扩张同时，更是对内部整合完成后追求规模的侧面佐证，彰显公司稳健前行的实力与信心；考虑公司充裕在手现金，后续收并购仍值期待。

    短期扰动不改稳健增长预期，轻重分离与收并购仍值期待。内生外拓双轮驱动，物管主业有望稳健前行；轻重分离有望加速，在减负与资金回笼方面有望发力；收并购接连落地，后续进程仍值期待；经营效率与利润率提升更是重大的隐性期权。预计公司2022-2024年归母净利为6.7/8.6/10.8 亿元，对应估值为26.8/20.9/16.6X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、公司物管利润率修复进度不及预期；

    2、轻重分离进度不及预期，尾盘对公司业绩形成持续拖累。