事件：公司披露2022 年一季报，22 年Q1 实现营业收入25.37 亿元，同比增长14.75%；实现归母净利润1.45 亿元，同比增长24.35%；实现基本每股收益0.14 元/股，同比增长24.36%。

    Q1 业绩增长稳健，非住驱动利润修复。公司一季度实现营收25.37 亿元，同比增长14.75%；实现归母净利润1.45 亿元，同比增长24.35%。Q1 物管业务实现收入24.03 亿元，同比增长17.59%，主要得益于基础物管及平台增值业务增长。基础物管、平台增值服务分别实现收入19.90、0.59 亿元，同比增长15.42%、422.85%（到家汇商城营收激增）。公司毛利率13.30%，在非住宅及资产管理业务拉动下微增0.09pct。基础物管毛利率11.07%，较去年同期提升2.11pct；其中住宅、非住宅毛利率为1.50%、15.23%，较去年同期分别-2.0pct、+3.9pct，住宅业务营业成本受疫情影响增速较快；资产管理业务毛利率67.15%，较去年同期提升5.23pct。费用率方面，销售、财务费率有所改善，分别降低0.10pct、0.48pct。费用优化叠加遗留开发项目亏损减少，公司净利率较21 年Q1 提升0.82pct 至5.69%。

    市场拓展持续深化，合资合作寻求共赢。公司一季度新签年度合同额7.3 亿元，同比增长26%，主要拓展项目包括阿里IDC 数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等，在公共、园区、医院等领域继续扩增市场份额。截至22 年3 月末，公司在管项目数量达到1754 个，覆盖全国逾100 个城市，管理面积达到2.91 亿平方米，其中，住宅、非住宅管理面积分为1.16、1.75 亿平，占比分别为39.9%、60.1%。拓展模式持续深化，“总对总”聚焦IFM 综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，如新成立济南文旅合资公司有多项业务处洽谈之中。

    核心区域继续深耕，多元业态全面发展。截止22 年一季度末，公司物管业务收入24.03 亿元，分区域来看，物管业务收入排名前五的区域分别为：深圳、广东（除深圳）、江苏、山东和四川，合计实现收入为13.68 亿元，占比总营收53.92%；合计管理面积达1.70 亿平方米，占比总管理面积58.42%，核心区域贡献率维持高位。分业态来看，非住业态一季度合计实现收入13.88 亿元，占比总营收54.71%；其中办公、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他等细分赛道分别占比20.2%、8.3%、7.5%、7.4%、5.3%、2.6%、3.3%，广泛多元布局的非住业态已具备较强的业绩支撑性。

    轻重资产加速分离，专业化服务再迎突破。公司加快轻资产运营平台打造，22 年2 月完成深圳中航城、昆中航、赣州九方三家公司的股权转让至控股股东招商蛇口下属公司的协议签订，轻重资产分离取得实质性进展。2022 年4 月，公司公告子公司退回天津项目地块土地使用权，账面存货原值3.8 亿元，其中土地成本0.58 亿元，在建工程成本3.22 亿元，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备。

    专业化增值服务方面，多家子公司加大市拓力度且均在各领域实现突破，如建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程等。期内，专业增值服务实现收入营收3.55 亿元，同比增长14.91%，占总营收比重达14.0%。其中具有较高毛利水平的建筑科技服务、设施管理服务合计贡献专业化服务收入的42.53%，较去年同期继续提升，是未来增值服务业绩的潜在增长点。

    投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，在非住宅项目拓展方面具备较强优势有效带动了盈利能力的改善，2022 年一季度在管项目稳步增长，专业服务表现亮眼，轻重分离更进一步，同时公司资产管理服务盈利能力可观，在管项目优质、运营良好。我们维持原有预测，预计22-24 年净利润分别为7.22、9.39、11.41 亿元，对应EPS 分别为0.68 元、0.89 元、1.08 元，对应PE 分别为26.59X、20.45X、16.82X，维持“买入”评级。

    风险提示：盈利下滑超出预期、业务拓展不及预期、存货减值较大