业绩回顾

    　　1Q22 业绩略低于我们预期

    　　公司公布2022 年一季度业绩：营业收入同比增长15%至25.4 亿元，归母净利润同比增长24%至1.45 亿元，其中物业管理业务净利润（招商物业及中航物业合计净利润）同比增长8%至1.34 亿元，略低于我们预期，主要系疫情影响导致费用增加及季度内成本波动等因素所致。

    　　物管板块收入增长稳健，利润增速有所放缓。2022 年一季度末公司在管面积2.91 亿平米，较去年末净增约1,000 万平米，其中住宅/非住宅分别净增约100/900 万平米。一季度物管板块整体实现收入24.0 亿元，同比增长18%；毛利率同比提升0.3 个百分点至10.5%，主要系非住宅基础物管业务的毛利率提升所推动。一季度子公司招商物业/中航物业分别实现收入11.2亿元和12.2 亿元，同比分别增长31%和4%，实现净利润0.6 亿元和0.8亿元，同比分别增长13%和4%。

    　　新签合同金额增长延续积极态势。2022 年一季度公司新签合同金额7.3 亿元，同比增长26%（2021 年同比增长24%），延续在外拓方面的良好表现。期内公司拓展了阿里IDC 数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等部分标杆项目，并在拓展上持续深化，“总对总”模式聚焦IFM 综合设施管理类业务，合资合作模式则聚焦多业态及城市空间服务。

    　　资产管理业务稳步推进，其他业务延续亏损。2022 年一季度公司资管业务实现收入1.5 亿元，同比增长11%，实现毛利1.0 亿元，同比增长20%；其他业务收入-1,148 万元，主要系期内销售退回的成都中航国际广场2 套商铺计入公司存货（影响其他业务收入-1,688 万元）影响。

    　　发展趋势

    　　坚定轻资产发展战略。公司在一季度稳步推进中航城投资、昆山中航及赣州九方三家子公司资产剥离、并于4 月公告退还天津项目地块使用权，有助于公司进一步提升资产质量并加快资产周转效率。根据公司年报披露，公司计划2022 年实现收入130 亿元，同比增长23%。往前看，我们预计公司将按计划积极推进核心业务提质增效、非核心重资产有序剥离、收并购扩大在管规模以及债务结构持续优化等工作，有望迎来有质量的发展阶段。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持2022 年和2023 年盈利预测不变，预计2022 年和2023 年归母净利润分别增长37%和24%至7.0 亿元和8.7 亿元。维持跑赢行业评级和22.7 元目标价，对应34 倍2022 年市盈率和28 倍2023 年市盈率，较当前股价有34%的上行空间。公司当前交易于26 倍2022 年市盈率和21 倍2023 年市盈率。

    　　风险

    　　转型进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。