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    6 月16 日招商积余发布公告，拟收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权，交易价款为5.36 亿元。

    简评

    优质金融办公物管标的收并购落地，在管规模较大且估值合理。本次收购的新中物业，是中国银行旗下港资企业中银集团投资有限公司的全资子公司，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。截至2021 年7 月底，新中物业在管项目数量241 个，在管建筑面积约559 万平方米，分布于境内26 个省份、直辖市，其中在管办公物业建筑面积约457 万平方米，占比约82%。招商积余拟5.4 亿收购新中物业67%的股权，无论从收购金额、项目数量、在管规模等方面看，均是公司重组以来完成的最大收并购标的。估值来看，即使不考虑标的资产账面现金等因素，PE 估值也仅为20 倍，考虑到在管项目主要为高端金融楼宇，租户支付能力强、收缴率高，该估值较为合理，这也从侧面彰显了公司强大的行业影响力和议价能力。

    标的资产净利润率水平较高，将有效提升公司盈利质量。2021年新中物业实现营收4.1 亿元，净利润0.4 亿元，仅考虑线性外推，持有67%股权未来每年将增厚公司2.7 亿元左右的营收和0.3亿元左右的净利润。同时标的资产的盈利能力显著强于公司，新中物业近两年的净利润率在10-12%左右，远高于公司2021 年4.3%的净利润率水平，并表后有望有效提升公司的盈利质量。

    上调盈利预测，维持买入评级和目标价。考虑到此前公司收并购项目并表的节奏，我们预计标的资产的业绩将在2023 年有所体现。调整公司2022 至2024 年EPS 为0.67/0.86/1.05 元（原预测为0.67/0.83/1.03 元）。考虑到公司发展稳中有进，维持买入评级和23.78 元的目标价不变。

    风险提示：疫情导致项目外拓不及预期；利润率提升不及预期。