事件:2022 年6 月16 日公司发布公告,收购新中物业67%股权。

    投资要点

    拟收购新中物业67%股权,收购再突破。6 月16 日招商积余公告拟以5.36 亿元的交易对价收购新中物业公司67%股权。如果交易顺利完成,招商积余将持有新中物业67%股权,而新中物业原股东新中香港将持有33%股权,新中物业将被招商积余纳入并表范围。根据公告,截止2021 年底新中物业资产总额6.1 亿元,净资产2.2 亿元,收入4 亿元,净利润4001 万元。

    新中物业深耕高端金融楼宇服务,子领域领航企业。新中物业成立于2000 年,2001 年正式接管中国银行总行大厦项目,开始为以中国银行为代表的银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。新中物业管理的物业类型还包括高星级酒店和会所,同时也具备专业的物业租售团队。根据公告披露,截至2021 年7 月新中物业在管项目数量共计241 个,在管面积约559 万平,分布于境内26个省份和直辖市,其中在管写字楼物业建面约457 万平,占总在管面积比例约82%。

    如收购成功,将有助于招商积余巩固非住领域管理优势。“大物业”战略下,招商积余管理物业类型多元,涵盖住宅、办公、商业、政府、学校等全业态。我们认为,公司此次收购新中物业将对招商积余有以下两点利好:

    1)夯实非住管理能力,提高写字楼管理规模:截至2022Q1,公司非住宅物业在管面积1.75 亿平,占全部在管面积比重约60%。其中写字楼在管面积0.27 亿平,占非住宅在管面积比重约15.4%,仅次于公共物业(33.7%)、城市空间(17.7%)和园区物业(16.0%)。若假设其余业态管理面积不变,收购后公司写字楼在管面积占比将提升2.2 个百分点至17.6%,与城市空间占比相当。

    2)驱动盈利能力提升:非住领域管理门槛较高,客户对服务的品质和专业性有更高的要求,市场化定价下有利于实现高附加值。截至2022Q1,公司基础物业管理业务中非住宅物业毛利率15.23%,盈利能力高于住宅物业。我们认为,新中物业的客户多为银行类金融机构,客户支付能力较强,公司接手目标公司优质在管项目有利于进一步增强非住物管的盈利能力。此外,写字楼增值服务空间广阔,附加值可观,此次收购有利于公司进一步增强业务协同,挖掘更多利润增长点。

    投资建议:买入。公司背靠头部央企,管理规模领先且资金优势明显。自2021 年12 月先后收购上航物业和南航物业后,公司再度收购优质标的,补强细分赛道管理优势,充分凸显其逆周期扩张实力。由于此次收购尚需国家市场监督管理总局审查,我们对公司的盈利预测暂时不包含本次收购的影响。我们维持此前盈利预测,预计公司2022年EPS 为0.65。参考可比公司估值,维持2022 年28 倍PE 估值,对应目标市值192 亿元,目标价18.06 元,维持“买入评级”。

    风险提示:此次收购仍存在不确定性、商誉存在减值风险。