业绩回顾

    　　2022 年上半年业绩符合市场预期

    　　公司公布2022 年上半年业绩：营业收入同比增长18%至56.5 亿元，归母净利润同比增长33%至3.31 亿元，扣非后归母净利润同比增长17%至2.62 亿元，其中物业管理业务净利润（招商物业及中航物业合计净利润）同比增长25%至3.43 亿元，符合市场预期。

    　　物业管理板块整体稳步推进。2022 年上半年末公司在管面积3.01 亿平米，较2021 年末净增约1,959 万平米，其中住宅/非住宅分别净增251/1,709 万平米；上半年公司继续推动收并购落地，以5.36 亿元交易对价收购新中物业（以银行办公非住宅业态为主，在管面积约559 万平米）67%股权。上半年新签合同金额16.0 亿元，同比增长17%，其中第三方外拓新签合同金额14.2 亿元，同比增长24%，整体拓展保持稳健增长。上半年物管板块整体实现收入54.4 亿元，同比增长23%；毛利率同比提升0.7 个百分点至11.2%，主要系住宅基础物管业务及专业增值服务毛利率提升推动。上半年子公司招商物业和中航物业分别实现净利润1.89 亿元和1.54 亿元，同比分别增长68%和-5%。

    　　受减租影响资产管理业务收入利润有所下滑，其他业务亏损收窄。上半年公司资管业务分别实现收入及毛利2.2 亿元和1.2 亿元，同比下降20%和27%，主要系疫情阶段性影响及上半年减免租金4,530 万元所致（公司预计全年减租约8,629 万元）；其他业务收入-624 万元，较一季度亏损有所收窄（一季度收入-1,148 万元）。

    　　现金流及应收账款表现承压，但账龄相对健康。上半年受疫情及经济环境影响，公司经营性现金流及应收账款表现有所承压，其中经营性现金流净额为-5.0 亿元（vs. 1H21 -4.4 亿元），应收账款余额为25.5 亿元，较2021 年末增长69%（新增金额为10.4 亿元），一年期以内账龄占比约94%。

    　　发展趋势

    　　有望继续推进各项业务有质量发展。根据公司年报披露，公司计划2022 年实现收入130 亿元，同比增长23%，收入规模有望延续稳健增长。上半年公司完成三家非核心子公司的资产剥离，并在收并购端持续落地，往前看，我们预计公司有望继续按计划推进核心业务提质增效、平台增值服务和专业增值服务能力体系建设、推动科技化提升产品及服务能力以及收并购扩大在管规模等工作，有望迎来有质量的发展阶段。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到持有物业租金减免的影响，我们下调2022 年和2023 年盈利8%和12%至6.4 亿元和7.7 亿元，分别对应25%和20%的同比增速。维持跑赢行业评级，下调目标价7%至21.2 元（对应35 倍2022 年市盈率，较当前股价有21%的上行空间），主要反映盈利预测调整。公司当前交易于29 倍2022 年市盈率和24 倍2023 年市盈率。

    　　风险

    　　转型进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。