核心观点：

    　　减免影响业绩表现。公司中期实现营收56.5 亿元，同比增长18.2%；归母净利润3.31 亿元，同比增长33.5%；扣非归母净利润2.62 亿元，同比增长16.7%。若考虑上半年租金减免0.47 亿元影响归母0.43 元看，扣非归母净利润预计为3.05 亿元，同比增长35.9%，Q2 扣非归母净利润增速提高至45.4%。

    　　管理面积首次破3 亿方。期末公司管理面积3 亿方，同比增长50.6%，平均物业费2.52 元/平米/月，同比下降17.6%，整体量升价跌，主要为期内面积增量来源以低坪效高体量的城服或公共业态为主所致。期末住宅、非住宅管理面积为1.2、1.8 亿方；来自于控股股东、第三方管理面积为1 亿方、2 亿方。期内新签合同额约16 亿元，同比增长17.4%，其中来自于控股股东、第三方的新签合同额为1.8、14.2 亿元。

    　　应收款整体质量健康。期末公司货币资金26.2 亿元，较21 年末增加5.6 亿元。应收账款约为25.5 亿元，同比增长34.9%，应收账款的增加主要为业务结算模式所致，一般季结或年结；从结构上看，一年期内应收款占比近94%，整体质量较好。

    　　盈利预测与投资建议。整体而言，物管收入稳定增长，潜在储备充足，1-2 年具备维持25%以上收入增长潜力，毛利率及费控水平有所改善，后续业绩增速将高于收入增速。第三方拓展能力及社区增值服务表现优异，后续值得期待。重资产的剥离，增厚公司货币现金储备，有实力拓展“赛道类”和低价“市场类”资源，获得更大弹性的成长。预计公司 22-23 年归母净利润为7.0、9.1 亿元，增速为+36.6%、+29.7%。

    　　维持公司合理价值26.01 元/股的观点不变，对应22 年PE 约39.4X，维持“买入”评级。

    　　风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险