投资要点

    　　业绩稳步增长,疫情减租影响业绩表现2022 年上半年实现营业收入56.46 亿元，同比增长18.16%；归母净利润3.31 亿元，同比增长33.49%；归母扣非净利润2.62 亿元，同比增长16.74%。业绩增速高于营收增速因投资收益增加：报告期内轻重剥离3 家子公司股权产生收益0.33 亿元。2022 年上半年累计投资净收益0.38 亿元，同比多增0.35 亿元。分业务看：

    　　1）物管业务稳健增长，盈利能力有所改善。上半年公司物管营收54.37 亿元，同比增长22.55%，估算中航+招商物业两家实现净利润约3.43 亿元，同比+24.54%。上半年物管毛利率11.24%，同比+0.66pct，虽仍受疫情支出等压制，但同比有所改善。

    　　2）资管业务受疫情减租拖累，剔除减租影响后业绩高增。上半年公司资管业务实现营收2.16 亿元，同比下降20.25%。疫情减租拖累公司业绩表现，公司上半年减免房产租金0.45亿元（预计全年减免约0.86 亿元），影响归母净利润0.43 亿元；剔除减租影响后，上半年公司归母扣非净利润同比增长36%。

    　　3）遗留开发业务营收减少。商铺退回及尾盘收入减少使上半年其他业务营收-624 万元，同比下降 108.68%，轻重剥离后此部分业绩拖累也将减少。

    　　物管规模持续扩张，多元拓展落地。截至2022 年上半年末，公司在管项目合计1803 个，在管面积约3.01 亿平方米(约1 亿方来自控股股东)，实现新签年度合同额15.95 亿元，同比增长17%。其中，1000 万以上新项目占新签年度合同额的54%；总对总项目新签年度合同额同比+34%，上半年通过合资方式拓展年合同额同比+70%。

    　　增值业务快速发展，“沃土云林“见成效。上半年到家汇商城交易额3.75 亿元同比增长22%，平台增值业务实现营收2.01 亿元，同比增长136%；建筑科技、楼宇科技、电梯等专业增值业务也快速扩张，上半年营收8.33 亿元，同比增长9%。

    　　战略有序推进，提质增效正当时。2022 年公司轻重剥离战略持续推进落地，年初以7.78 亿元转让三家子公司， 4 月退回天津地块使用权。截至上半年末，公司仍持有存货12.48 亿元，投资性房地产55.48 亿元。期待后续轻重剥离公司资产负债结构持续优化。地产供给侧改革背景下，公司“大物管+大资管”业务，持续受益母公司资源支持，未来发展可期。

    　　投资建议：公司定位央企物管旗舰，受益地产政策改善及行业供给侧改革，母公司资源支撑“大物管+大资管”发展。且公司整合阵痛已过，提质增效可期。我们维持公司盈利预测，预计公司22 年、23 年EPS 分别为0.67 元、0.84 元，按照2022 年8 月26 日收盘价，对应PE 分别为26.2 倍，20.9 倍，维持“审慎增持”评级。

    　　险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。