央企物管平台，稳居行业十强。招商积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口。物管面积居行业前列，商业模式潜力突出。公司2022H1 营收达56.5 亿元，同比增长18.2%；实现归母净利润达33112 万元，同比增长33.5%；在管面积3.0 亿㎡，同比增长51.3%。公司净利润出现上升趋势，由2019 年的4.7%升至2022H1的5.9%。公司于2020 年确定“12347”发展战略，于2021 年提出“沃土云林”

    　　商业模式，加速商业模式落地推动业绩增长。

    　　内生外拓双管齐下，“沃土”持续增长。2022H1 基础物业管理服务实现营业收入44.0 亿元，同比增长22.8%，其中非住业态营收30.1 亿元，在基础物业管理服务中占比68.4%。办公领域优势凸显，2022H1 实现管理面积1.8亿㎡，占比达60%。公司控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截止2022年6 月30日，公司来自招商蛇口的在管项目共计 657 个，占总项目数的36.4%，来自控股股东的管理面积共计9953 万㎡，占总管理面积的 33.1%。公司第三方拓展实力雄厚，通过“总对总”业务，合资合作业务，收购等多种方式，公司2022H1来自第三方的管理面积达2.0 亿㎡，在同行业处于领先地位。

    　　“云”“林”协同增长，资管稳健扩张。增值服务加速推进，专业服务增速过百。2018-2021 年专业化服务由2.8亿元升至21.1 亿元，CAGR高达95.75%，2022H1 实现营收10.3 亿元，同比增长21.6%，其中专业增值服务2022 年上半年维持较高增速，营收同比增长136.2%。到家汇发展提速，品牌形象建立。

    　　公司旗下平台增值服务平台“到家汇”商城兼顾业务拓展和产品运营，2022 年上半年，全平台交易额3.75 亿元，同比增长22%；营业收入2.01 亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。资产管理项目运营稳健。

    　　截至2022 年6月末，公司在管商业项目47 个（含筹备项目），管理面积233.1万㎡，持有物业总可出租面积48.55 万㎡，总体出租率98%。

    　　盈利预测与投资建议。预计2022-2024 年归母净利润将保持27.1%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A 股物业稀缺标的，首次覆盖给予“持有”评级。

    　　风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期。