归母净利润增长33.5%。2022 上半年公司实现营业收入56.5 亿元，同比增长18.2%；实现归母净利润3.3 亿元，同比增长33.5%。分板块看，物业管理业务实现收入54.4 亿元，同比增长22.6%；受疫情及减免租金影响，资产管理业务实现收入2.2 亿元，同比下降20.3%。

    市拓发力，高质量并购项目落地。截至2022 上半年末公司在管项目1803 个，管理面积达3.01 亿平方米。上半年公司物业管理业务实现新签年度合同额15.95 亿元，同比增长17%，年合同额超1000 万以上的新项目占新签年度合同额比例达54%，其中办公、园区等优势业态巩固领先地位，医院、学校、场馆等重点发展业态快速突破。公司积极把握收并购机遇，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，进一步稳固非住业态领先地位，并实现了南航物业、上航物业组织融合平稳过渡，保障企业经营的连续性。

    持续推进重资产剥离。2022 上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分离首批方案的圆满落地。本次股权转让的完成，有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。同时，公司董事会同意退还天津项目地块使用权，退地相关工作正在积极推进中。

    物业管理业务盈利能力改善。得益于精细化管理水平提升，2022 上半年公司物业管理业务毛利率为11.24%，同比提升0.66pct。其中，基础物管毛利率提升0.28pct 至10.98%，主要得益于住宅业态毛利率提升；平台增值服务毛利率提升0.63pct 至5.23%；专业增值服务毛利率提升3.39pct 至14.08%。

    风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。

    投资建议：公司作为非住领域龙头，背靠央企，随着业务结构成熟、经营效率提升，加之未来住宅新盘不断交付和高毛利非主业态不断扩展，在行业整体盈利能力下降的背景下，公司毛利率仍有上升空间，预计22-24 年公司归母净利润分别为6.9、8.6、10.7 亿元，对应EPS 分别为0.65、0.81、1.01元，对应PE 分别为27.1、21.7、17.3X，维持“买入”评级。