核心观点：

    业绩平稳增长。23 年公司实现营收156.3 亿元，同比+20%；超过年初计划150 亿元的营收目标。毛利润18.1 亿元，同比+17%，归母净利润7.4 亿元，同比+24%；扣非归母净利润6.6 亿元，同比+32%。考虑到22 年有减租影响收入0.86 亿元，影响归母0.81 亿元，若还原22 年减租影响，则23 年归母净利润+9%，扣非归母净利润+14%。

    非住表现亮眼。住宅基础物管收入表现中规中矩，非住业态半年度收入规模自20 年来逐步走阔。23 年住宅基础物管收入34 亿元，同比+8%；非住宅基础物管收入87 亿元，同比+26%。非住基础物管的亮眼表现主要来自于：（1）23 年非住宅在管面积2.1 亿方，同比+17%。非住业态结构看，主要增量来自于城市空间业态，年内净增3636 万方，公共服务业态主动降比重，净减少2257 万方。（2）业态结构比例的变化推动的坪效内在提升，非住业态坪效3.66 元/平米/月，同比+10.9%，单从业态角度看，仅办公及公共业态实现坪效的增长，其中办公业态坪效+52.7%，公共业态坪效+37.6%（公共业态通过放弃低效项目推动的坪效增长）。

    拓展稳健。23 年公司新签约合同金额40.4 亿元，同比+22%，其中关联方、第三方新签约合同金额为5 亿元、35.4 亿元。第三方新签约合同金额半年度值走阔，上下半年分别新签16.5 亿元、18.9 亿元，同比+16%、+39%。

    盈利预测与投资建议。公司拓展稳健，年内调结构，重回款，期末应收款首次实现降速。预计公司24-25 年归母净利润为9.0 亿元、10.8 亿元，对应增速分别为+22%、+20%，给予公司24 年PE=16X，对应合理价值144 亿元，每股合理价值13.58 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险。