事件描述

    公司2023 年实现营收156.3 亿（+20.0%），归母净利润7.4 亿（+24.0%），扣非归母净利润6.6 亿（+32.1%）。

    事件评论

    物管主业内生增长稳健，利润率略微承压。公司2023 年整体营收实现稳健增长（156.3亿，+20.0%），达成年初156 亿的收入指引，物管、资管分部协同发展。截至2023 年末公司管理面积3.45 亿平（+10.7%），规模持续上行；叠加收购标的投后整合提供增量（4家收购标的2023 年贡献营收14.2 亿）、增值服务的稳步发展，公司物管分部全年营收增长稳健（147.6 亿，+18.0%），其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+20.4%/+1.4%/+10.2%。商业运营规模提升叠加上年减租带来的较低基数，2023 年公司资管分部实现营收7.0 亿（+50.1%）。毛利率有所承压，住宅/非住业态受市场竞争加剧等影响，基础物管毛利率分别同比-1.2/-1.0pct 至7.9%/9.1%，公司整体基础物管毛利率同比下降1.0pct 至8.8%，即使增值服务盈利性提升对其有所对冲，公司基础物管分部整体毛利率仍有下行（-0.6pct 至10.0%）；尽管高毛利资管收入占比提升对综合毛利率有所拉动，公司全年综合毛利率仍同比微降0.3pct 至11.6%。有息负债下降导致财务费用减少，税费比例有所下降，公司最终实现归母净利润7.4 亿（+24.0%），扣非归母净利润6.6 亿（+32.1%），主业内生稳健增长之外，上年的收并购与租金减免贡献较高业绩增速。

    新签合同金额稳步增长，非住优势地位巩固。截至2023 年末，公司在管规模3.45 亿平，其中住宅/非住规模占比分别为38.1%/61.9%。公司新签年度合同额40.4 亿（+22.0%），其中非住业态新签同比+28.7%，高校、金融等优势业态增速较高，非住优势地位持续巩固。第三方拓展仍为绝对主力（占新签年度合同额的87.5%），且千万级以上项目占比过半。多路径并进持续拓展，总对总、合资合作模式均有建树；投后整合得力，4 家收购标的新签年度合同额1.93 亿元。深耕核心区域，收入前五优势区域营收占比54.2%。

    现金流明显改善，分红比例稳步提升。主动调结构实现优质增长，企业商城主动放弃低毛利业务，专业增值服务也稳中向好，招商商管管理规模也稳步提升。前期轻重分离带来的有息负债与财务费用下降，以及收并购投后整合效果已经在报表正向反馈。现金流改善明显，经营性现金流净流入18.2 亿（+82.5%）；加强应收账款管理，应收账款同比下降，在手现金同比+37.3%至43.5 亿。主动调增分红比例，2023 年分红占比24.5%（2021/2022年分别为20.7%/21.4%），并规划2024-2026 年现金分红比例均不低于25%。考虑公司较充裕在手现金，后续收并购与提升分红比例值得期待。

    积极市拓主业稳健增长，有息负债下降将进一步提振盈利。母公司支持之外，公司积极市拓，非住优势持续强化，物管主业有望稳健增长，今年有息负债将进一步下降，继续提振盈利；重视现金流管控，充裕在手现金为后续发展提供隐性期权。预计2024-2026 年归母净利为8.7/10.1/11.7 亿元，对应估值为13.0/11.2/9.7X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、公司物管利润率修复进度不及预期；

    2、轻重分离进度不及预期。