7 月销售有所回落。根据公司经营公告，7 月实现签约销售金额203.0亿元，同比下降11.2%（较19 年7 月增长5.0%），销售面积87.1 万方，同比下降16.4%，销售均价23314 元/平。累计来看，1-7 月累计销售金额1972.8 亿元，同比增长47.7%（较19 年同期增长63.7%），销售面积857.3 万方，同比增长42.5%，销售均价23012 元/平。

    　　7 月新增4 个项目，拿地力度31%。公司7 月获取4 个项目，拿地金额64 亿元（权益比例64%），拿地建面44 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为31%、50%。累计来看，1-7 月累计获取67 个项目，拿地金额1292 亿元（权益比例66%，较20 年提升3pct），拿地面积927 万方，金额口径的拿地力度为65%。

    　　7 月无新披露两集中地块，整体拿地能级有所提升。7 月无新披露的两集中地块（杭州地块为1 月公开出让，非两集中地块），另三宗分别位于金华、简阳、南通。从前7 月拿地区域分布来看，招商蛇口在21 年拿地能级较高，一线拿地金额占比从20 年的18%提升至24%，三四线占比从20 年29%下降至21%，拿地均价从20 年的9337 元/平上升至13932 元/平。区域来看，长三角占比66%（华东、江南各占33%，占比均有所提高），华南、华中等区域投资占比有所回落。

    　　预计21-22 年业绩分别为1.66 元/股、1.77 元/股。根据蛇口业绩预告，预计21 年上半年归母净利润37-47 亿元，同比增长305-415%。依托优质园区资产，通过REITs 平台上市盘活，实现对业绩进一步增厚。

    　　预计21、22 年归母净利润分别为131 亿元、140 亿元，增长7%、7%，对应21、22 年PE 为5.8x、5.4x，我们维持合理价值17.41 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。