2021 年中报显示，公司实现营收446.6 亿元（+83.6%），归母净利润42.5 亿元（+365.3%），扣非后归母净利润28 亿元（+279.0%）。

    　　事件评论

    　　资源优势加速兑现，中报业绩同比高增。公司2021H 营收和业绩同比高增主要由于结转规模增加、投资收益提升：1）2021H 公司房地产业务结转规模大幅增加，全口径结转面积同比+80.4%；2）2021H 公司投资收益同比+399.6%，源于蛇口产园 REIT 上市产生投资收益约19.5 亿元且基数较低；3）高毛利率项目结转、期间费用率明显下降也对业绩表现带来积极影响。截至2021H 末，公司（预收账款+合同负债）/年化营收=1.1x，全年竣工面积将保持双位数增长，考虑到毛利率下行压力相对可控和优质土储兑现投资收益，预计全年业绩平稳修复可期。

    　　销售表现可圈可点，补库力度积极进取。公司2021H 实现销售金额1769.8 亿元（+59.9%），已完成全年销售目标的52.3%（2019、2020 年同期销售进度分别为45.9%、39.9%）；下半年销售增速预计将边际趋缓，但完成销售目标压力较小。公司2021H 新增计容建面883.6 万平（+33.9%），拿地金额1228 亿元（+93.4%），新增计容建面/销售面积=114.7%，拿地金额/销售金额=69.4%，集中供地政策下公司积极补充土储，只是高地价背景下，新增项目的盈利潜力还需进一步观察。

    　　三条红线稳居绿档，融资成本优势持续巩固。截至2021H 末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为60.3%、34.7%、1.35，依旧稳居绿档；一年内到期有息负债占比为38.2%，高级别融资能力支撑下并无压力；综合融资成本较2020 年末下降0.1pct 至4.6%，融资成本优势持续巩固。

    　　开发与运营并举，持有型业务值得期待。公司2021H 实现持有型物业经营收入16.7亿元（+21.8%），总体出租率85%；酒店经营收入3.0 亿，同比增长66.5%。截至2021H 末，公司主要在建持有型物业项目54 个，总计容建面约363.1 万平，涉及商业、写字楼、产园、公寓、酒店等多种业态，后续持有型业务发展值得期待。

    　　资源优势加速兑现，业绩平稳修复可期。公司存量优质资源价值突出，广义费用控制能力处于领先水平，且销售拿地积极进取，规模进阶动力充足；上半年公司资源优势加速兑现，传统开发业务毛利率已处于底部区间，预计规模增长可带动全年业绩平稳修复。预计2021-2023 年归母净利润分别为132/146/160 亿元，分别增长8%/10%/10%，对应PE 为6.2/5.7/5.1x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 布局城市房地产调控政策收紧；

    　　2. 核心资源开发进度有不确定性。