1H 营收高增，REITs 资产出表带动净利润高增。2021H1 公司实现营业收入446.57 亿元，同比增长83.62%；归属于上市公司股东的净利润42.51 亿元，同比增长365.32%；扣非归母净利润28.04 亿元，同比增长279.02%；实现稀释后每股收益0.47 元，较上年同期的0.05 元增长840%。上半年营收利润高增主要系：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；2）公司以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。

    　　前海启动区一期大额结转，带动园区业务毛利大幅回升。2021H1 公司毛利率25.80%，较上年同期增加1.95 个百分点；净利率9.52%，较上年同期增加5.76 个百分点。分业务板块来看，2021H1 社区开发与运营收入同比增长86.75%，毛利率为16.77%，较上年同期减少2 个百分点，主要系多个项目大额结转；园区开发与运营收入同比增长76.83%，毛利率为30.68%，较上年同期增加12.40 个百分点，主要系深圳前海启动区一期大额结转；邮轮产业建设与运营仍受到疫情影响，水上客运客流及邮轮业务收入同比略有回升。

    　　三道红线全绿，在手现金充裕。截至报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35，三道红线均为绿档。（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020 年8 月后发行的计入所有者权益的永续债券）。公司账面货币现金841.61 亿元，同比增加29.81%，在手现金充裕。公司加大金融创新、拓展融资渠道及品种，持续落实降本增效举措，上半年综合资金成本降至4.6%（2020H1 为4.78%）。

    　　上半年销售高增，深耕取得阶段性胜利。1-6 月，公司累计实现签约销售面积770.22 万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76 亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11 个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

    　　风险提示：公司结转进展不及预期，轻资产业务布局不及预期，前海项目进展不及预期。