事件：公司发布2021 半年报，报告期内实现营业收入446.57 亿元，同比上涨83.62%，实现归母净利润42.5 亿元，同比上涨365.3%。

    　　产业园REITs 上市增厚利润，营收净利同比高增。公司本期归母净利润高增主要系房地产业务结转收入同比+86.75%至319.4 亿元；另一方面是公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs 作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。利润率方面，期内公司实现毛利率25.8%，同比+1.9pct，较2020 全年-2.9pct；实现归母净利率9.5%，同比+5.8pct，较2020 全年+0.1pct，截至期末录得合同负债1721.15 亿元，同比+ 31.2%，覆盖2020 年营收1.32 倍。费用率方面，期内三费/营收为7.1%，同比-4.8pct，销管费用/营收为4.9%，同比-1.5pct，财务费用/营收为2.2%，同比-3.3pct，销管费用/销售金额为1.2%，同比-0.2pct。

    　　销售增速位居行业高位，拿地相对积极地价有所上行。期内公司实现销售金额1769.8 亿元，同比+59.9%，完成全年目标3300 亿的53.62%，其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11 个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效；实现销售面积770.2 万方，同比+54.9%；实现销售均价22977 元/平，同比+3.2%。拿地方面，期内公司拿地金额810.0 亿元，同比+27.5%；拿地面积581.9 万方，同比-11.9%，楼面价13920 元/平，同比+44.7%，主要系公司投资进一步聚焦于核心一二线城市，在东部沿海经济发达地区保持高竞争优势；拿地金额/销售金额为45.8%，同比-11.6pct，拓地趋于审慎但仍处高位水平；楼面价/销售均价为60.6%，同比+17.4pct。开竣工方面，公司期内实现竣工面积436.6 万方，同比+87%，完成全年计划的34%；新开工847.2 万方，同比+59%，完成全年计划的65%。旧改方面，期内，公司获取大湾区3 个项目前期服务商资格，重点推进转化20 余个旧改项目；与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，基金总规模约800 亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。多元业务方面，园区业务录得营收126.4 亿元，同比+77%，运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15 个城市，规划建面约475 万平方米；招商积余录得营收47.8 亿元，同比+23.6%，归母净利润2.48 亿元，同比+38.85%； 截至期末，公司长租公寓合计布局全国20 城，约3.4 万间；基于持有物业“双百战略”行动计划，期内公司成功新获南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目，截至期末，公司处于运营期的主要集中商业项目17 个。

    　　三道红线稳居绿档，融资成本进一步优化。期内公司实现加权融资成本4.6%，同比-0.2pct。

    　　三道红线方面，截止期末公司资产负债率（剔除预收款）60.26%，净负债率34.0%，现金短债比1.35，三项指标皆满足监管要求。负债结构来看，短期负债占比为26.2%，同比-19.0pct；长期负债占比为73.8%。期内，公司经营活动中产生的现金流量净额27.74 亿元，同比+192.75%。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑到央企背景、稳健财务带来的投融资优势，预计公司2021-23 年EPS 分别为1.91/2.35/2.66 元，对应PE 为5.27/4.29/3.80 倍。

    　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期。