21Q3 业绩同比增174-201%，扣非同比增117-145%，业绩好于预期。2021 年前3 季度，公司预计实现归母净利润60.0-66.0 亿元，同比增长173.8-201.1%，业绩好于市场预期；基本每股收益0.64-0.72 元/股。公司归母净利润同比大幅增长，主要源于：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。剔除REITs 贡献的业绩后，估算21Q3 公司扣非后归母净利润约45.4-51.4 亿元，较20Q3 扣非后归母净利润同比增长117-145%，公司结算积极，预计四季度结转节奏仍有望保持积极态势。

    　　21Q3 销售额达2,410 亿元，同比+27%，销售表现靓丽、行业排名提升。2021 年前3 季度，公司销售金额2,409.6 亿元，同比+26.7%；销售面积1,038.0 万平，同比+26.4%；销售均价2.32 万元/平米，同比+0.2%；公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据，公司2021 年前9 月销售额全国排行第8 名，较2020 年末提升2 名。公司21 年销售计划3,300 亿元，对应同比+18.9%，计划新开工1,300 万方，考虑到公司连续5 年实际开工均高于年初计划、以及项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，预计21 年销售大概率将超计划完成。同时鉴于：1）公司21 年计划竣工1,300 万方，同比+18.6%；2）20 年结转竣工比84.6%，已竣工未结算资源丰富；3）20 年末公司预收账款达1,310.9 亿元，可覆盖20 年营收101%；将共同助力21 年结转规模稳增。

    　　21Q3 拿地面积同比-6%，拿地/销售面积比达104%，融资成本再优化。2021 年前3 季度，公司新增建面1,081 万平，同比-6%；对应拿地金额1,542 亿元，同比+58%；拿地/销售面积比104%；平均楼面地价14,268 元/平，占比销售均价61%。公司拿地积极扩张，并集中于城市圈及重点一二线。

    　　21H1 末，公司总未竣工面积5,708 万方，可覆盖20 年销售面积4.6 倍，土储资源充裕。财务方面，21H1 平均融资成本4.60%，同比-0.18pct；21H1 末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.5%、30.4%，现金短债比1.9，公司三道红线指标处于绿档，有望助力后续高质量发展。

    　　投资分析意见：业绩持续大增，销售表现靓丽，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.70/1.86/2.13 元，维持目标价17.06 元、对应21PE 为10X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，房地产销售超预期下滑。