3Q21 营收同比+63%，归母净利润同比+190%，业绩符合快报预期。2021 年前3 季度，公司实现营业收入817.6 亿元，同比+63.1%；归母净利润63.5 亿元，同比189.8%，符合业绩快报预期；扣非归母净利润48.6 亿元，同比+131.9%；毛利率和归母净利率分别为21.9%和7.8%，分别-2.4pct和+3.4pct；三项费用率6.1%，同比-2.8pct，其中管理、财务费用率分别-0.6pct、-2.3pct；基本每股收益0.69 元，同比+263.2%。公司归母净利润同比大幅增长，主要源于：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。

    　　3Q21 销售额2,410 亿元，同比+27%，销售表现靓丽、行业排名提升。2021 年前3 季度，公司销售金额2,409.6 亿元，同比+26.7%；销售面积1,038.0 万平，同比+26.4%；销售均价2.32 万元/平米，同比+0.2%；公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据，公司2021 年1-9 月销售额全国排行第8名，较2020 年末提升2 名。公司21 年销售计划3,300 亿元、对应同比+18.9%，计划新开工1,300 万方、对应20 年计划新开工同比+18.2%，对应20 年实际新开工同比-4.1%。此外，考虑到：1）公司21 年计划竣工1,300 万方，对应同比+18.6%；2）20 年结转竣工比84.6%，已竣工未结算资源丰富；3）20 年末公司预收账款达1,310.9 亿元，可覆盖20 年营收101%；将共同助力21 年结转规模稳增。

    　　3Q21 拿地面积同比-6%，拿地/销售面积比达104%，融资成本再优化。2021 年前3 季度，公司新增建面1,081 万平，同比-6%；对应拿地金额1,542 亿元，同比+58%；拿地/销售面积比104%；平均楼面地价14,268 元/平，占比销售均价61%。新获取项目中，85%的项目预期能在年内实现开盘，全年销售目标完成有较强保障。公司拿地积极扩张，并集中于城市圈及重点一二线。21H1 末，公司总未竣工面积5,708 万方，可覆盖20 年销售面积4.6 倍，土储资源充裕。财务方面，21H1 平均融资成本4.60%，同比-0.18pct；21Q3 末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6%、34.0%，现金短债比1.8，公司三道红线指标处于绿档，有望助力后续高质量发展。

    　　投资分析意见：业绩同比高增，销售排名提升，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.70/1.86/2.13 元，维持目标价17.06 元、对应21PE 为10X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，房地产销售超预期下滑。