事件

    　　2021 年10 月27 日，招商蛇口发布三季报。2021 年前三季度公司实现收入818 亿元，同比+63%，Q3 单季度收入371 亿元，同比+44%；前三季度归母净利润 64 亿元，同比+190%，Q3 单季度归母净利润21 亿元，同比+64%。

    　　点评

    　　毛利率下滑幅度超预期，净利润大幅增长。公司2021 年前三季度毛利率21.9%，相较去年同期下滑2.4pcts；Q3 单季度毛利率17.3%，相较去年同期下滑7.5pcts，整体下滑幅度超预期。公司2021 年前三季度归母净利润64 亿元，同比+190%，Q3 单季度归母净利润21 亿元，同比+64%。大幅增长主要因为：①去年因疫情影响，前三季度结算收入较少，基数较低；②以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。

    　　聚焦核心一二线优势突显，销售维持较高增长。公司2021 年1-9 月销售金额2410 亿元，同比+27%；销售面积1038 万方，同比+26%；销售均价2.3万元/平方米，同比+0.2%。公司销售表现优于行业整体，主要受益于公司聚焦核心一二线城市的战略。今年下半年以来，房企现金流压力普遍增大，三四线的项目降价跑量现象较为普遍。公司整体销售均价相较去年同期仍有增长，也主要受益于项目所在区域多为核心区域。但从销售费用来看，公司为了加速项目去化，也加大了营销费用的投放，3Q21 的销售费用率为2.6%，相较去年同期增加0.2 个百分点。

    　　资债比健康，维持“绿档”。截至3Q21，公司现金短债比为1.8 倍，剔除预收款的资产负债率为59.6%，净负债率为34.0%，均满足“三条红线”的要求，为“绿档”企业。

    　　投资建议

    　　考虑到3Q21 的毛利率下滑幅度较大，我们下调盈利预测，将2021-23 年EPS 由1.69 元、1.91 元、2.25 元下调至1.62 元、1.78 元、2.08 元，下调幅度分别为-3.8%、-7.0%、-7.5%。我们同时下调目标价至14.62 元/股，对应2021-22 年PE 分别为9.0x 和8.2x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　毛利率改善幅度不及预期；销售下滑幅度超预期