事件描述

    　　2021 年三季报显示，公司实现营收817.6 亿元（+63.1%），归母净利润63.5 亿元（+189.8%），扣非后归母净利润48.6 亿元（+131.8%）。

    　　事件评论

    　　低基数下实现业绩高增长，预计全年业绩可平稳修复。公司前三季度营收同比高增，主要由于去年同期基数较低、且今年结转规模大幅增加；尽管毛利率同比下降2.4pct，但公司业绩增速仍明显高于营收增速，主要由于蛇口产园REIT 上市产生税后收益14.58 亿元、少数股东损益占比同比下降8.5pct、期间费用率同比下降2.8pct。尽管今年Q4 业绩基数较高（主要是投资收益），但从公司历史结转节奏来看Q4 业绩占比约60%，且结转资源仍有一定保障（2021Q3 末预收/年化营收=1.1X），毛利率有望趋稳，预计在Q4 业绩集中释放下全年业绩可平稳修复。

    　　全年销售目标有望顺利完成，补库力度整体仍较积极。公司前三季度实现销售金额2410 亿元（+26.7%），已完成全年销售目标的73.0%（2019、2020 年同期销售进度分别为73.5%、68.5%）；尽管近期需求明显下行，但在充足货值保障下全年销售目标有望顺利完成。公司2021 年前三季度新增计容建面1081 万平（-5.6%），拿地金额1553 亿元（+61.6%），拿地计容/销售面积=104.1%，拿地金额/销售金额=64.4%，受多个重点城市集中供地延期影响，公司第三季度补库力度边际有所收敛，但前三季度整体补库仍较积极，且持续聚焦高能级城市。

    　　维持高等级的财务安全边际，持有型业务发展亦可期。2021Q3 末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.6%、34.0%、1.8（未考虑永续债、预售监管资金），依旧稳居绿档。2021Q3 公司发行超短融票面利率分别为2.69%、2.74%，融资成本优势持续巩固。公司2021H 持有型物业实现高速增长，且持有型物业项目储备充足，“双百战略”下后续持有型业务发展值得期待。

    　　全年业绩平稳修复可期，竞争优势持续强化，属于格局优化大潮中的潜在胜出者。

    　　公司资源优势加速兑现，传统开发业务毛利率已处于底部区间，预计全年业绩将平稳修复；公司存量优质资源价值突出，补库力度较为积极，规模增长动力充足，广义费用控制能力和财务指标安全边际均处于行业领先，在行业格局加速优化中竞争优势有望进一步提升。预计2021-2023 年归母净利润分别为129/139/150 亿元，分别增长5%/8%/8%，对应PE 为6.7/6.2/5.8X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 政策边际宽松进度有不确定性；

    　　2. 核心资源开发进度有不确定性。