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    　　10月27日，公司发布2021年三季报。前三季度公司实现营收817.6亿元，同比上升63.1%：实现归母净利润63.5亿元，同比上升189.8%。其中第三季度实现营收371.0亿元，同比上升43.8%，实现归母净利润21.0亿元，同比上升64.3%点评：

    　　业绩符合预期，结转增长、REITs上市带动业绩高增，毛利率有所下滑。

    　　前三季度公司实现归母净利润63.5亿元，同比上升189.8%。第三季度实现归母净利润21.0亿元，同比上升64.3%，处于此前业绩预告区间，符合预期。公司前三季度业绩大幅增长主要原因在于：（1）结转规模同比大幅增长：（2）2021年6月蛇口产国REITs成功上市，产生税后收益14.58亿元。但公司毛利率有所下滑，前三季度毛利率21.9%，同比下降2.4个百分点，第三季度销售毛利率17.3%，同比下降7.5个百分点。销售累计高增，全年目标有望顺利完成。前三季度，公司累计签约销售金额2409.6亿元，较20年同比增加26.7%，较19年同比增加48.7%。全年销售目标3300亿已完成73.0%，全年目标有望顺利完成。

    　　前三季度拿地积极，聚焦一二线城市。1）补库存较为积极。1-9月份公司累计拿地面积1080.9万方，拿地全额1539.1亿元，拿地力度63.9%2）投资围绕一二线核心城市，按拿地金额计算，公司前三季度一二线城市占比74.6%，拿地占比较高的城市为上海、南京、南通、苏州、广州等。三道红线持续达标，财务結构穩健。裁至2021年9月末，測算公司剧除预收账款的资产负债率为59.62%，净负债率34.02%，现全短债比1.79（未剔除2020年8月后发行的永续债孝），三道红线持续达标。三季度末公司有息负债1714亿元，同比增长10.1%，其中长期借款占比60.6%，财务结构稳健。

    　　融贵优势明显。上半年公司综合融资成本4.6%，较2020年末下降0.1个百分点.三季度发行超短期债券融资票面利率分别为2.69%，2.74%，融资成本优势持续巩固。

    　　投资建议：融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持2021-2022年公司EPS为1.68元、1.86元，以2021年10月27日收盘价计算，对应PE分别为6.7倍、6.0倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格。