3Q 营收增速显著，REITs 资产出表持续赋能净利润。2021 年1-9 月，公司实现营业总收入817.58 亿元，同比增长63.13%；归属于上市公司股东的净利润63.51 亿元，同比增长189.76%；扣非归母净利润48.63 亿元，同比增长131.85%；实现稀释后每股收益0.69 元，较上年同期的0.19 元增长263.16%。前三季度营收利润高增主要系：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；2）公司以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。

    　　3Q毛利水平总体稳定，净利率缓步回暖。2021 年1-9 月，公司毛利率21.93%，较上年同期下降2.39 个百分点；净利率7.77%，较上年同期增加3.39 个百分点。

    　　三道红线全绿，充裕现金维持稳健杠杆。截至报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.78%（<70%），净负债率97.10%（<100%），现金短债比1.79（>1），三道红线均为绿档。（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020 年8 月后发行的计入所有者权益的永续债券）。

    　　公司账面货币现金769.45 亿元，同比增加6.21%，在手现金充裕，具有较强的抗风险能力。

    　　三季度销售持续高升，深耕取得阶段性胜利。1-9 月，公司累计实现签约销售面积1037.99 万平方米，同比增加26.38%；累计实现签约销售金额2409.61亿元，同比增加26.70%。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。公司销售收入增幅明显，财务整体保持稳健。我们预测公司2021、2022 年EPS 分别为1.79 元、2.06 元。截止2021年10 月29 日，公司收盘于人民币10.43 元，对应2021、2022 年PE 分别为5.82 倍、5.07 倍。我们给予公司2021 年7.5-9XPE，对应合理价值区间为13.45-16.14 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：1）公司项目销售和结算不及预期；2）行业基本面下行。