投资要点

    事件：

    2 月24 日，公司发布2021 年业绩快报。2021 年公司实现营收1606.43 亿元，同比增长23.93%，利润总额228.43 亿元，同比减少5.25%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

    点评：

    业绩有所下滑，主要因结转毛利率下降、减值准备、转让子公司收益下行。2021年公司实现营收1606.43 亿元，同比增长23.93%，归母净利润103.72 亿元，同比减少15.35%。2021 年公司归母净利率6.46%，同比下降3.00 个百分点；营业利润率14.22%，同比下降4.38 个百分点；加权平均净资产收益率10.83%，同比下降3.57 个百分点。

    1）结转毛利率同比下降：受市场下行等影响；2）计提资产减值准备：共43.72亿元，其中存货跌价准备17.19 亿元、投资性物业减值准备7.79 亿元、长期股权投资减值准备8.93 亿元、信用减值准备9.81 亿元。减少公司2021 年归母净利润34.56 亿元，2020 年为减少21.84 亿元，同比多影响12.72 亿元；3）转让子公司投资收益减少：公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45 亿元，对应影响归母净利润同比减少20.49 亿元。

    2021 年全年销售较快增长，表现优于行业整体。2021 年全年累计签约面积1464.5 万平方米，同比增长17.8%；累计签约金额3268.3 亿元，同比增长17.7%；销售均价22318 元/平方米，同比持平。

    拿地积极，且主要布局一二线城市。2021 年，公司累计拿地建面1550.7 万方，拿地金额2136.3 亿元，楼面均价为13777 元/平方米，拿地力度65.4%，拿地积极。按拿地金额计算，一二线城市占比70.0%，三四线城市占比30.0%。拿地金额排名前五的城市为：上海（17.79%），南京（9.44%），南通（5.19%），苏州（4.87%），广州（4.77%）。

    保持央企融资优势，供给侧改革下将迎来更大发展机会。1 月发行1 笔6.45 亿3年期中票，利率2.89%，1 笔6.45 亿5 年期中票，利率3.30%，均用于收并购。此外，三道红线持续达标，截至 2021 年 6 月末，剔除预收账款的资产负债率为60.26%，净负债率34.74%，现金短债比 1.35。保持融资优势，财务稳健，供给侧改革趋势下，公司将迎来更大发展机会。

    投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。根据业绩快报，调整公司盈利预测，预计公司 2021-2022 年EPS 为 1.31 元、1.41 元，以 2022 年 2 月23 日收盘价计算，对应 PE 分别为 10.6 倍、9.8 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。