核心观点：

    　　结算业绩符合预期，减值摊薄当期表现。根据公司2021 年业绩快报，全年实现营收1606.43 亿元，同比增长24%，营业利润228.38 亿元，同比下降5%，归母净利润103.72 亿元，同比下降15%，扣非归母净利润88.6 亿元，同比下降2%。全年公司归母净利润率6.5%，较20年回落3pct。蛇口21 年计划竣工面积增长同比19%，收入增速高于竣工计划，公司结转节奏正常。公司21 年计提资产减值准备43.7 亿元，对归母净利润影响34.56 亿元，上半年REIT 上市贡献19.5 亿元，税后贡献14.6 亿元，扣除这两部分后，地产贡献123.7 亿元的税后净利润，同比增长13%，占营业收入的7.7%，较20 年下降0.7pct。

    　　延续高成长态势，销售排名持续提升。销售层面，21 年蛇口完成销售3268.3 亿元，同比增长17.7%，增速领先TOP10 房企整体24 个百分点，全口径销售排名上升至第7，22 年1 月上升至第6。

    　　21 年全口径拿地规模第一，拿地力度领先36pct。投资方面，公司21年拿地金额2149.9 亿元，全口径排名所有房企第一，拿地力度66%，领先44 家房企均值36 个百分点。拿地权益比57%，较20 年下降6pct。2021 年蛇口拿地能级显著提升，拿地均价同比增长48%，长三角资源占比64%，较20 年上升12pct。

    　　盈利预测与投资建议。招商蛇口21 年业绩表现基本符合预期，出售资产贡献的利润逐步被经营性（REITs、物业出租）利润取代，利润结构优化。我们预计22-23 年归母净利润分别为110、125 亿元，同比分别增长6%、14%，对应10.0x、8.8xPE。我们维持合理价值17.07 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。