事件：公司发布2021 年业绩快报

    　　2021 年全年公司预计实现营业收入1606.4 亿元（未经审计，下同），同比上升23.9%；实现归母净利润103.7 亿元，同比下降15.4%。

    　　点评：结转收入加速释放，毛利率仍承压，审慎计提资产减值准备43.7 亿元；销售表现亮眼，土地投资城市能级提升。

    　　1）结转收入加速释放，毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。2021年，公司实现营业总收入1606.4 亿元，同比增加23.93%，期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，结转收入释放加速；实现利润总额228.4 亿元，同比减少5.25%；实现归属于上市公司股东的净利润103.7 亿元，同比减少15.35%。值得注意的是，2021 年公司归母扣非净利润录得88.6 亿元，同比仅下滑2.5%，韧性较强。

    　　2021 年公司盈利承压主要系：1）2017-2018 年高价土地项目进入结算周期，叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平，致使公司盈利指标随之下行；2）公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7 亿元，减少公司归母净利润34.6 亿元；3）公司投资收益同比减少24.5 亿元，因而同比减少公司归母净利润20.5 亿元。

    　　2）销售稳步提升。2021 年全年，公司累计实现签约销售面积1464.5 万平方米，同比增加17.8%；累计实现签约销售金额3268.3 亿元，同比增加17.7%，为行业下行趋势中少数实现销售量价双位数增长的房地产企业之一。

    　　3）拿地力度相对积极，投资城市能级提升。2021 年全年，公司累计新增土储建筑面积1550.6 万方，新增土储总地价2149.9 亿元（同比增长42%，权益比约57%），面积口径拿地强度约105.9%、金额口径拿地强度约65.8%。公司土地投资稳健有序，同时投资城市能级提升，2021 年一二线城市拿地金额占比约74%，利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。

    　　盈利预测、估值与评级：受行业盈利空间持续下行影响，我们下调2021-2023年公司预测EPS 分别为1.23、1.24、1.31 元（下调幅度分别为23.0%、30.6%、33.4%）；当前股价对应2021-2023 年PE 估值为11.2、11.2、10.6 倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动，但整体来看仍具备长期竞争力，公司销售表现突出，拿地城市能级提升，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。