招商蛇口公布 2021 年业绩快报，全年实现营收 1606 亿元，同比增长23.9%，归母净利润103.7 亿元，同比减少15.4%。

    毛利率下降叠加计提减值，业绩表现低于市场预期。公司2021 年预计实现营业总收入1606 亿元，同比增长23.9%；归母净利润103.7 亿元，同比下降15.4%。2021 年全年公司净利率6.5%，较2020 年下降3 个百分点。公司业绩同比下滑主要由于结算毛利率持续下行，部分高价地、低毛利项目集中交付结算影响整体利润水平，同时公司21 年计提资产减值准备43.7 亿元，相应减少归母净利润34.56 亿元，此外公司转让子公司产生投资收益同比减少24.5 亿元。

    销售表现强势，投资相对积极。公司2021 年销售金额3268 亿元，同比增长17.7%；实现销售面积1464 万平米，同比增长17.8%，对应销售均价22317 元/平米，与去年基本持平。拿地方面，公司2021 年新增建面1551 万平米，同比下降4.6%，总地价2150 亿元，同比增长42%。拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为106%、65.8%，投资相对积极。拓展平均楼面价13866 元/平，同比上升48.8%，反映出公司拿地城市能级显著提升，也意味着充足的优质土储为后续销售奠定基础。

    融资渠道顺畅，成本优势明显。公司于2022 年1 月公司成功发行第一期并购中票12.9 亿元，三年及五年期品种融资成本分别仅为2.89%和3.3%，融资成本进一步下降。2021 年四季度以来，公司已成功发行两笔超短融和两笔中期票据，总计募集资金85.9 亿元。在融资环境尚未完全放开的背景下，公司融资渠道畅通，融资成本持续低位，凭借央企的融资优势，未来有望在有限竞争的环境下，实现积极稳健的扩张。

    投资建议：公司2021 年销售增速保持行业领先，在土地扩张层面也是品牌房企中表现相对积极的企业，同时Reits 上市有望持续贡献利润，收并购大时代可凭借央企信用背景及低融资成本优势获取更多优质资源。公司近年来通过管理模式的优化进一步提升项目去化率与IRR 水平，随着公司获取项目毛利率企稳以及前期计提减值的压力释放，公司未来业绩有望实现稳步增长。我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为1.31 元/1.31 元/1.42 元/股，对应PE 分别为10.6/10.6/9.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。