事件：公司公布2021 年业绩快报。2021 年全年，公司预计实现营业收入1606.43 亿元（未经审计，下同），同比增长23.93%；实现归母净利润103.72 亿元，同比下降15.35%；实现基本每股收益1.16元/股，同比下降20.55%。

    结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多因素导致盈利承压。2021 年全年，公司预计实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；实现利润总额228.43 亿元，同比下降5.25%；实现归母净利润103.72 亿元，同比下降15.35%，公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72 亿元，减少公司2021年度归母净利润34.56 亿元；3）投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45 亿元，由此导致归母净利润同比减少20.49 亿元。分季度来看，2021 年营业利润率呈倒V 型，第二季度以来稍有回落并逐步企稳，截止到第四季度，营业利润率为14.22%，高于年初的11.87%。

    销售量价保持双位数增长，行业龙头地位稳固。2021 年全年公司实现签约金额3268.34 亿元，同比增长17.73%，实现签约面积1464.47 万平方米，同比增长17.77%，全年销售均价为22317.56元/平方米，同比略降0.03%，销售规模增幅处于行业领先水平。公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第7 位，较上一年度上升3名。受到市场下行的影响，招商蛇口并未完成年初3300 亿元的销售目标，但公司依旧位居行业龙头，全年销售面积和金额同比增速均大于17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。

    拿地强度领先行业，积极布局核心城市。受到土地市场由热转冷的影响，公司本年度新增土地数量呈现出前多后少的变化，上半年利用多元化投资方式获取土地63 宗，下半年以来土地投资略有放缓，共获取土地49 宗。整体来看本年度公司拿地强度高于其他房企，全年新增土储建筑面积1551 万平方米，同比下降4.54%；总地价2150 亿元，同比增长41.82%；拿地均价13862 元/平方米，同比增长48.57%。公司追求有质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市，投资的地块均位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。

    融资渠道通畅，成本逐步下降。2021 年度，公司滚动发行了9 期超短融资券，以满足其经营发展的资金需求。自四季度以来，融资环境持续改善，公司分别于2021 年11 月、2022 年1 月发行两期中期票据，两次发行中均包含3 年期和5 年期两个品种，发行规模总计为42.9 亿元，三年期票据发行利率分别为3.23%和2.89%，五年期票据发行利率为3.55%和3.30%，融资成本逐步下降。

    投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。我们预计公司2021-2023 年每股收益分别为1.31 元/股、1.40 元/股、1.54 元/股，以3 月1 日的收盘价13.92 元计算，对应的市盈率分别为10.6 倍、9.9 倍、9.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。