2M22 销售额252 亿元，同比-40%，21 年销售同比+18%，逆境弯道超车。2022 年2月，公司实现销售金额100.6 亿元，同比-41.6%；销售面积48.3 万平米，同比-36.8%；2022 年1-2 月，公司累计销售金额252.1 亿元，同比-39.7%；累计销售面积118.9 万平，同比-31.7%；销售均价2.12 万元/平米，同比-11.7%。根据克而瑞数据，公司2022 年1-2月销售额全国排行第7 名，较21 年末提升1 名，实现了逆境中的弯道超车。2021 年，公司销售金额3,268 亿元，同比+17.7%，完成年初销售计划的99%；销售面积1,464 万平，同比+17.8%；行业逆境中，公司销售显著优于行业。

    2M22 拿地/销售金额比达24%，21Q4 起拿地隐含毛利率显著回升。2022 年1-2 月，公司新增建面57 万平，同比-61%；拿地金额59.7 亿元，同比-78%；拿地/销售金额比24%，拿地/销售面积比48%；平均楼面地价10,487 元/平，占比销售均价49%。2021 年，公司新增建面1,551 万平，同比-5%；拿地金额1,987 亿元，同比+31%；拿地/销售面积比106%，拿地积极扩张，优于同期行业水平；平均楼面地价12,811 元/平，占比销售均价57%。21H1末，公司总未竣工面积5,708 万方，可覆盖20 年销售面积4.6 倍，土储资源充裕。根据我们的测算，公司在9-12 月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25%、31%、38%、35%，均值高达32%；显著高于4-7 月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21%，21Q4 公司拿地隐含毛利率已显著回升，预示着公司后续盈利能力的改善。

    三条红线保持绿档、财务稳健，资金困境中融资逐步放量、成本保持低位。至2021Q3 末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6%、34.0%，现金短债比1.8，公司三条红线指标处于绿档，财务指标良好，有望助力后续高质量发展。此外，融资方面，在目前行业资金困境阶段，公司融资优势凸显。2021 年，公司合计发行4 笔公司债、2 笔中票、9 笔超短融、1 笔ABS，合计募资达235 亿元人民币，加权票面利率仅2.3%，并且11 月新增融资额达60 亿元，月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张，有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。

    投资分析意见：销售排名提升，保持稳健拿地，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。考虑到行业结算利润率承压，我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.31/1.40/1.61 元，维持目标价17.06 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。