事件：2022年 3 月22 日，招商蛇口发布2021 年年报。公司实现营业收入1606.43 亿元，同比上升23.93%，实现归母净利润103.72 亿元，同比下滑15.35%；实现基本每股收益为1.16 元，同比下滑20.55%；实现加权平均净资产收益率10.83%，同比下降3.57 个百分点。

    点评：

    业绩有所下滑，因结转毛利率下滑、减值准备、转让子公司收益下降。2021 年，公司实现营收1606.43 亿元，同比上升23.93%，实现归母净利润103.72 亿元，同比下滑15.35%，实现毛利409.20 亿元，毛利率25.47%，同比下滑3.22 个百分点。归母净利润下滑的主要原因是：（1）结转毛利率同比下降（2）计提资产减值准备（3）转让子公司投资收益减少。

    保持稳定分红比例。公司始终保持稳定分红比例，上市7 年来累计现金分红率达37.5%。

    2021 年分红率为40.29%，每股分红0.54 元，按照2022 年3 月21 日收盘价计算，股息率为4.00%。

    销售保持增长，排名提升。2021 年公司实现签约面积1464.5 万方，同比增长17.8%；实现签约金额3268.3 亿元，同比增长17.7%，销售排名提升至第7 名。2022 年销售目标3300亿元、新开工1400 万方、竣工1400 万方，较2021 年实际分别+1.0%、-22.7%、+10.0%。

    拿地积极，聚焦核心区域。2021 年公司新获取项目113 个，拿地总建面1559 万平方米，金额约2136 亿元，估算拿地力度65%。其中前十城占比62%、长三角及粤港澳占比超70%。

    三条红线持续达标，融资优势明显。截至2021 年末，公司扣除预售账款资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。全年公开市场融资150.4 亿元，全年综合资金成本4.48%。

    融资渠道畅通且成本较低，行业供给侧改革背景下将迎来较大发展机遇。

    持有业务“双百”战略推进。年内获取4 宗集中商业项目、体量43 万方，轻资产项目3 个，写字楼、人才公寓、酒店等业态经营有所恢复。轻资产平台实现突破。招商积余作为公司旗下轻资产平台拉开收并购序幕，规模快速扩张，有望迈入发展新阶段。

    投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。

    受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。根据年报，我们维持公司22-23 年EPS为1.41 和1.55 元，以3 月21 日收盘价计算，PE 分别为9.6 倍和8.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。