事项:

    公司公布2021 年年报,全年实现营收1606 亿元,同比增23.9%,归母净利润103.7 亿元,同比减15.3%;公司拟每股派发现金红利0.54 元(含税)。

    平安观点:

    多因素致业绩下滑,未结资源依旧丰富。公司2021 年营收同比增23.9%,但归母净利润同比降15.3%,主要因:1)受地价高企与限价影响,2021年销售毛利率同比降3.2pct 至25.5%;2)基于审慎原则计提减值准备43.7亿元,减少归母净利润34.6 亿元;3)结算项目权益比例降低,2021 年少数股东损益占比同比提升4.2pct 至31.8%;4)转让子公司产生投资收益同比减少24.5 亿元。期末预收款及合同负债合计值同比增13.5%至1488.4 亿元,同时公司计划2022 年竣工面积同比增长10%,为未来业绩释放奠定基础。

    销售排名升至第七,投资相对积极。2021 年公司实现销售面积1464.5 万平方米,同比增加17.8%,销售金额3268.3 亿元,同比增加17.7%,销售金额、面积增速显著优于全国(4.8%、1.9%),销售排名升至行业第七;公司计划2022 年实现销售金额3300 亿元,较2021 年稳中有升。拿地方面,公司2021 年拿地面积1559 万平方米,拿地销售面积比为106%,投资力度显著高于其他主流房企,同时聚焦重点城市,在长三角和粤港澳城市群投资占比超70%,在公司划定的“强心30 城”中权益地价投入占总投资额比重达90%。从获地方式看,除传统招拍挂,公司通过产权联动获取土储约215 万平方米,通过收并购获取土储106 万平米,并获取14 个旧改项目排他资格,预估土储面积510 万平方米、货值超1200 亿元。公司还积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金,总规模约800 亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金。

    招商积余拉开并购序幕,高质量发展可期。招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台,明确赶超进位战略目标,期内投资并购实现突破,成功摘牌上航物业、南航物业,锁定增资深圳汇勤,形成一套针对优质标的收并购的推进模式;全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50 亿元,同比增长24%;实现归母净利润5.13 亿元,同比增17%;期末在管面积达2.81 亿平米,同比增47%。

    维持“绿档”水平,融资成本进一步下滑。期末公司在手现金795 亿,根据监管口径计算的现金短债比达125%,期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为61.7%、42.8%,三项指标持续满足“三道红线”要求;期内公司积极开展直接融资工作,票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低,有效调整债务结构并大幅降低综合融资成本,全年综合资金成本较2020 年下滑22BP 至4.48%。

    投资建议:维持此前盈利预测,预计2022-2023 年EPS 为1.32 元、1.39 元,新增2024 年EPS 预测为1.51 元,当前股价对应PE 分别为10.2 倍、9.7 倍、9.0 倍。短期行业政策端持续改善,有望带来板块估值修复;中长期看,公司作为央企龙头,财务稳健,融资优势突出,且拿地投资积极,有望带动业绩逐步恢复,我们看好公司中长期表现,维持“推荐”评级。

    风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来公司结算毛利率进一步下行,前期高价地减值风险;2)若政策呵护力度不及预期,将对公司规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期;3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。