事件

    2022 年3 月21 日,招商蛇口发布2021 年年度报告。2021 年实现营业收入1606 亿元,同比+24%;归母净利润104 亿元,同比-15%,每股收益1.31元/股;现金分红0.54 元/股,现金分红比例40%。

    点评

    毛利率下降叠加减值准备,归母净利润低于预期。公司2021 年营业收入符合我们预期,归母净利润低于我们预期19%,主要因为:①受2021 年房地产行业下行影响,公司结转毛利率25.47%,较2020 年下降3.22pct;②公司对存货、投资性物业等资产共计提减值43.72 亿元,较2020 年计提减值增加12.71 亿元;③公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45 亿元。公司2021 年毛利率下降和减值准备主要受行业整体影响,而公司在2021 年通过多元渠道拿地控制成本,项目结转利润空间有望增加,同时我们预计2022 年房地产行业调控以宽松为主基调,市场销售将逐步企稳,公司毛利率有望逐步修复。

    销售规模稳步增加,多元储备布局核心城市。公司2021 年签约销售金额3268 亿元,行业排名第7,同比增加18%,增速位于TOP20 房企前列;深耕成效显著,7 个城市销售规模当地排名前3,16 个城市销售规模当地排名前10。2021 年新增总土储建面1559 万方(权益886 万方),通过产业联动、收并购、城市更新等渠道获取占比53%;布局高能级城市,强心30 城投资占比90%,长三角和珠三角投资占比70%。

    多渠道控制融资成本, 三道红线处“ 绿档”。公司2021 年融资成本4.48%,较2020 年下降22BP;剔除预收账款后的资产负债率61.67%,净负债率42.82%,现金短债比1.25,位居“绿档”,偿债压力较小。

    投资建议

    考虑公司毛利率下滑,但销售仍有支撑,我们调整盈利预测,将 2022-23 年的归母净利润从 140.7 亿元、164.6 亿元下调至 108.4 亿元、129.7 亿元,下调幅度分别为-22.9%、-21.2%,同时新增2024 年归母净利润预测值157.0 亿元。调整目标价为16.42 元/股,对应2022-24 年PE 分别为12.0x、10.0x 和8.3x,维持“买入”评级。

    风险提示

    房地产宽松政策落地不及预期;其他房企违约影响市场信心