事件：2022年3月21日公司发布业绩公告。

    投资要点

    营收稳定增长，计提减值压力逐步出清：2021 年公司实现营收1,606.43亿元，同比+23.9%，实现归母净利润103.72 亿元，同比-15.4%，基本每股收益1.16 元，同比-20.55%。分项收入来看，社区开发与运营实现营收1279 亿元，同比+26.3%，园区开发与运营营收325 亿元，同比+15.2%，邮轮产业建设与运营营收2 亿元，同比+49.5%。公司归母净利润下滑的主要原因为：（1）历史高价地结转，叠加限价政策影响，结转毛利率同比下降3.2pct至25.5%（2）公司对存货、投资性物业、长期股权投资审慎计提减值准备合计43.7亿元；（3）投资收益减少：公司对利润结构进行主动调整，转让子公司产生的投资收益同比减少24.5亿元。

    销售稳步提升，持续深耕核心城市：2021 年公司累计实现签约销售面积1464.5万平，同比+17.8%，签约销售金额3268.3亿元，同比+17.7%，在21H2市场降温情况下依然实现两位数增长。公司持续深耕核心城市，深圳、上海、苏州、南京等7 个核心城市销售规模位居当地前三，16 个城市销售规模位居当地前十。2022 年，公司力争实现签约销售金额3300 亿元、新开工面积1400万平、竣工面积1400万平的业绩目标。

    拿地聚焦高能级城市，扩储方式多元：公司全年累计新增拿地113 宗，总计容建面1,559 万平，权益面积886 万平，权益比降至56.8%，同比下降7.5pct，但基本与2018-2020 年均值持平。2021 年，公司在划定的“强心30城”中权益地价投入占比达90%，位于长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。公司综合开发实力强劲，凭借其产业和政府资源，形成独特的产城融合模式，通过打造全生命周期产品，引领城市和片区升值。我们认为，公司强大的综合开发和运营实力，以及深厚的政府资源，有利于公司通过产城联动、港城联动、兼并收购、城市更新等多渠道发力扩储，扩大规模的同时有效控制拿地成本。

    持有型物业多点开花，向双百目标迈进。公司重点布局集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大持有型物业，同时大力发展园区业务。21 年公司可出租物业总面积452万㎡，同比+9.4%，其中公寓及住宅、写字楼、厂房、商业分别占比23%、17%、28%、28%、5%。21 年公司综合出租率84%，基本恢复至20年以前水平，平均出租单价78.91元/㎡/月，同比+8.4%。预计至2025年，计划199万㎡集中商业、61万㎡写字楼、7323间长租公寓房源和3481间酒店房源入市，进一 步向双百迈进（百个持有物业和百亿收入）。

    保持央企融资优势，财务持续稳健。公司“三道红线”绿档，综合资金成本4.48%。我们认为，公司财务稳健且融资优势明显，有利于公司在当前行业下行周期保持拿地强度，并购金融工具的加持有助于公司实现积极扩张。

    投资建议：买入。我们认为，公司央企信用背书下享有明显的融资优势，有利于公司在本轮行业调整中进一步夯实自身基本面。公司掌握深厚的政府和产业资源，综合开发实力强劲，有助于拓宽拿地渠道、增强抗周期性。我们预计公司2022-2024年归母净利润112、123、140亿元，对应EPS为1.41、1.55、1.77 元，给予公司2022 年12 倍PE 估值，目标价16.97 元，维持“买入评级”。

    风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、勾地项目转化速度不及预期。