事件：2022 年3 月21 日，公司发布2021 年年度报告2021 年，公司实现营业收入1606.4 亿元，同比增长23.9%；实现归母净利润103.7 亿元，同比减少15.4%；实现基本每股收益1.16 元，同比减少20.6%。

    点评：营收加速释放，毛利率仍承压；销售表现亮眼，土地投资城市能级提升；持有业务与地产开发并行

    1）营收加速释放，毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。21 年，公司实现营收1606.4 亿元，同比增加23.9%，期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，结转收入释放加速；实现利润总额228.4 亿元，同比减少5.25%。

    21 年公司实现归母净利润103.7 亿元，同比减少15.4%，利润下滑主要受1）2017-2018 年高价土地项目进入结算周期，叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平；2）公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7 亿元；3）公司投资收益同比减少23.8 亿元等因素影响。值得注意的是，21 年公司归母扣非净利润录得88.6 亿元，同比仅下滑2.5%，韧性较强。

    2）销售逆势提升，深耕成效显著。21 年，公司实现销售面积1464.5 万平，同比增加17.8%；实现销售金额3268.3 亿元，同比增加17.7%。根据21 年克而瑞百强房企销售榜单，公司行业排名提升至第7 位（20 年位列第十）。同时，公司城市深耕成效显著，当期于深圳、上海、苏州等7 城销售规模居当地前三，于16 城销售规模位列当地排名前十。22 年公司销售目标3300 亿元，稳中有升。

    3）拿地力度相对积极，坚持布局高能级城市。21 年，公司获取土地113 宗，对应新增计容建面1559 万平（权益比56.8%），面积口径拿地强度约106.5%。

    21 年公司重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，一二线城市拿地金额占比约74%，利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。

    4）持有业务稳步前行，多元业态推动营收增长。截至21 年末，公司拥有总可出租面积452.4 万平，包含商业中心、写字楼、酒店、公寓、厂房等多元业态。

    21 年，公司实现出租收入34.1 亿元，同比增加18.0%，总体出租率近84%。

    盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为106.5、112.1亿元，新增24 年预测归母净利润为121.0 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为10.5、9.9、9.2 倍。公司销售表现突出，拿地城市能级提升，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。