事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入1606.43 亿元，同比增长23.93%；实现归母净利润103.72 亿元，同比下降15.35%；实现基本每股收益1.16 元/股，同比下降20.55%。

    　　结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多因素导致盈利承压。2021 年全年，公司实现营业收入1606.43 亿元，同比增长23.93%；归母净利润共103.72 亿元，同比下降15.35%；净利润率9.46%，较2020 年同比下降3.59pct；ROE 为9.88%，同比降低2.61%。公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72 亿元，减少公司2021 年度归母净利润34.56 亿元；3）投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45 亿元，由此导致归母净利润同比减少20.49 亿元。

    　　销售量价保持双位数增长，2022 年度销售目标为3300 亿元。

    　　2021 年全年公司实现签约金额3268.34 亿元，同比增长17.73%，实现签约面积1464.47 万平方米，同比增长17.77%，销售规模始终处于行业领先水平，在克而瑞榜单中位居第7 名，较上一年度继续提升3 位。公司聚焦于核心城市，精耕细作，深圳、上海、苏州、南京等7 城销售规模位居当地前三，此外16 个城市销售规模在当地排名前十。全年销售面积和金额同比增速均大于17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。2022 年度公司提出3300 亿元的销售目标，与2021 年度持平。目前市场基本的购房需求犹在，预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进式复苏，公司有望完成全年销售目标。

    　　投资聚焦高能级“强心30 城”，持续发力兼并收购和城市更新领域，实现多渠道综合拓展。2021 年公司拿地强度高于其他房企，全年累计获取土地113 宗，新增土储建筑面积1559 万平方米，同比略降4.05%；总地价2150 亿元，同比增长41.82%。公司追求有质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局上海、深圳、南京等能级高的核心城市，在划定的“强心30 城”中权益地价投入占总投资额的比重高达90%。值得关注的是，公司坚持多渠道综合发展，积极布局于雄安新区、合肥新站、武汉神龙等，全年在产城联动方面共获取项目9 宗，补充土储约215 万平方米；此外收并购和城市更新领域持续发力，获取收并购项目12 宗；斩获14 个旧改项目排他资格，还与上海市有关部门组建规模为800 亿元的城市更新基金，实现了多渠道综合拓展。

    　　融资渠道通畅，稳居绿档企业。2021 年度，招商蛇口共滚动发行了9 期超短融资券和2期中期票据，票面利率多次创下相近时间内房企债券利率新低。公司多渠道控制融资成本，加上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为4.48%。截至2021 年末，公司净负债率42.82%，剔除预收账款后资产负债率61.67%，现金短债比1.25，稳居绿档企业，为未来发展奠定坚实的基础。

    　　投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为1.40 元/股、1.54 元/股，以3 月23日的收盘价14.55 元计算，对应的市盈率分别为10.4 倍、9.4 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。