三方签署战略合作协议，整合佳兆业大湾区资源，开启行业并购整合潮。4 月5 日，公司公告，公司与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，合作内容包括：1）搭建发展平台，推动城市更新合作：公司发挥社区及商业、产业园区综合开发优势，长城资产发挥资产管理、产融结合优势，佳兆业发挥城市更新优势，创建适宜的合作模式和机制，探讨建立合作载体；以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新储备资源为基础，不断将成熟项目置入三方合作平台；2）推动商住开发与商业运营合作：针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活；针对增量项目，结合各方优势，联合获取开发；3）共同探讨文旅、游轮渡轮合作：三方发挥各自优势，加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。此次战略合作讲推动公司整合佳兆业大湾区资源，有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源，有利于公司进一步提升综合竞争力，也将开启房地产行业并购整合潮。

    　　21 年销售额同比+18%、逆境快增，拿地/销售额比达61%、积极扩张。销售方面，2021年，公司销售金额3,268 亿元，同比+17.7%，完成年初销售计划的99%；销售面积1,464万平，同比+17.8%；行业逆境中，公司销售显著优于行业。根据克而瑞数据，公司21 年销售额全国排行第8 名，较20 年末提升2 名，实现了逆境中的弯道超车；此外，公司22年销售计划3,300 亿元，对应同比+1%。拿地方面，2021 年，公司新增建面1,559 万平，同比-4%；拿地金额1,987 亿元，同比+31%；拿地/销售面积比106%，拿地金额比61%，拿地积极扩张，优于同期行业水平；平均楼面地价12,811 元/平，占比销售均价57%。

    　　三条红线维持绿档，资金优势+拿地积极赋予公司逆势扩张弹性。融资方面，公司21 年平均融资成本4.5%，较20 年-0.2pct；21 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60.9%、33.1%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。2022 年至今，公司合计发行1 笔并购贷、1 笔中票、1 笔超短融、1 笔ABN，合计募资达75 亿元人民币，加权票面利率仅3.2%。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。

    　　投资分析意见：整合佳兆业湾区资源，开启行业并购整合潮，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024 年每股收益预测为1.40/1.61/1.85 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。