公司作为央企地产龙头，资源优势明显。招商局集团作为公司第一大股东，具备丰富的产业资源，可为公司赋能。同时作为央企，公司享有在销售、拿地、融资等多方面优势，助力公司在行业下行期具备逆势增长的条件。此外，公司推出股权激励计划，激励数量占公司总股本的0.55%，有助于绑定核心管理层利益，推动公司高质量发展。

    开发业务坚守核心城市，销售增长可期。2021 年公司实现销售额3268 亿元，位列百强房企第7 名，在市场下行环境依然实现了17.7%的双位数增长。公司提出“强心30 城”战略，坚持在长三角与大湾区的核心城市深耕，在招拍挂以外拥有产城联动、港城联动、城市更新等多重拿地优势，同时在深圳前海拥有丰厚的低成本土储，保障公司开发业务安全边际。

    推行持有运营类业务的“双百战略”，最早发行国内公募C-REIT。

    作为全国领先的产业园区运营商，公司率先发行基础设施公募REITs，有效打通了公司产园资产的“投、融、管、退”，助力盘活存量资产，增强资产流动性。同时公司推行“双百战略”，计划在2025 年拥有不少于100 座集中商业和核心写字楼，营业收入不低于100 亿元，该战略与开发业务形成补充，持有业务稳定的租金使公司在开发业务下行期拥有足够的抗周期能力。

    维持买入评级，目标价21.53 元。我们预计公司2022~2024 年EPS分别为1.31/1.38/1.50 元。估值方面，可比公司平均市净率为1.0倍，公司作为央企龙头，在地产开发、产业园、持有物业方面都有较大成长空间，我们给予其50%的估值溢价，2021 年年末公司净资产为1087 亿元，则其合理市值应为1706 亿元，对应股价21.53元，维持买入评级。

    风险提示：行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。