投资要点

    整合佳兆业湾区资源：公司与长城资产、佳兆业集团拟建立战略合作关系，就佳兆业在大湾区的优质资产开展三方合作，根据公告内容，本次三方合作的资产主要涉及三个方面：1）推动城市更新合作：公司充分发挥在社区及商业、产业园区等业态的综合开发实力，拥有财政部、全国社保基金等背景的长城资管发挥资产管理、产融结合优势，而佳兆业发挥城市更新优势，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等大湾区的核心城市的城市更新储备资源为基础，不断将成熟项目置入三方合作平台；2）推动商住开发、商业运营合作：三方拟通过股权合作、资产转让、联合运营等方式，盘活存量商住开发、商业综合体运营项目；而针对增量项目，拟采取联合获取开发的方式，发挥各方优势；3）共同探讨文旅、游轮渡轮合作：

    三方发挥各自优势，共同探讨和加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。

    资源整合进一步巩固区域优势：1）销售：公司持续深耕核心城市，21 年累计实现签约销售金额3268.3 亿元，同比+17.7%，在21H2 市场降温情况下依然实现两位数增长。其中，深圳、上海、苏州、南京等7 个核心城市销售规模位居当地前三，16 个城市销售规模位居当地前十。2）拿地：

    拿地聚焦高能级城市和核心城市群，21 年公司累计新增拿地113 宗，总计容建面1559 万平，权益面积886 万平，其中长三角和大湾区合计投资比重超70%。公司具备强劲的综合开发实力，且在大湾区核心城市深圳的核心位置，如蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有充裕的待开发资源。我们认为，此次整合佳兆业在大湾区的优质城市更新和商住项目，有利于公司在大湾区及其周边区域深耕力度的加强，补充优质土地资源，进而提高综合竞争力，巩固在大湾区的发展优势。而联合国有资管公司共同合作，有利于公司控制合作风险。

    央企融资优势助力拉开收并购序章。公司21 年“三道红线”维持绿档，剔预资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，综合资金成本4.48%。公司财务稳健，融资优势明显，且融资渠道保持通畅，率先在22 年1 月发行并购中期票据。我们认为，并购金融工具的加持有助于公司实现积极扩张，在行业格局优化过程中，进一步提升市场份额。

    投资建议：买入。我们认为，公司央企信用背书下享有明显的融资优势，有利于公司在本轮行业调整中进一步夯实自身基本面。公司掌握深厚的政府和产业资源，综合开发实力强劲，有助于拓宽拿地渠道、增强抗周期性。

    我们预计公司22-24 年归母净利润112、123、140 亿元，对应EPS 为1.41、1.55、1.77 元。考虑到公司综合开发实力强劲，率先开启资源整合，有望转化核心城市优质土储，提升区域市占率，估值给予一定溢价，给予公司2022 年15 倍PE 估值，目标价21.2 元，维持“买入评级”。

    风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、收并购项目存在转化和整合风险。