本报告导读：

    战略合作协议的签订意味着公司实质性入局佳兆业风险化解，而佳兆业在大湾区拥有丰富的旧改项目，将有助于增厚招商蛇口的湾区优质土储，提升公司业绩确定性。

    投资要点：

    维持增持评 级，维持目标价23.26 元。维持2022-2024年EPS 1.40/1.49/1.56 元，增速7%/6%/5%。签署战略协议进一步增强公司在大湾区的土储优势，维持目标价23.26 元，现价对应2022 年11.2 倍PE。

    公司与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议，成为本轮化解房企风险的吃螃蟹者。市场对大房企介入危机房企从而实现市场份额提升一直有预期，但实质推进偏慢，此次战略合作达成具备较强信号意义。

    从合作内容看，1）最重要方面在于佳兆业湾区旧改项目，合作方式则是三者成立合作平台，将城市更新储备项目注入；2）其次则是以股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活佳兆业现存商住开发、商业综合体运营等项目。合作协议考虑了风险控制底线，从三方优势看，招商蛇口无疑在项目操盘方面具备主导优势。

    战略合作的协议的签订将使招商蛇口进一步增强大湾区土储。至2021 年中，佳兆业土储3110 万方，其中湾区占比61%（广深占比达22%），另未纳入土储的城市更新项目占地面积达5370 万方，多数位于大湾区。而招商蛇口在湾区具备竞争优势，营收占比超过20%，且截止2021 年底招商蛇口在太子湾及前海有超过600 万方优质土储。

    此举将进一步增强招商蛇口在湾区优质土储，业绩稳定性提升。

    作为绿档央企，具备宽信用空间。公司2021 年有息负债增速近15%，随着收并购市场及公开市场出现较好机会，预计公司可充分抓住。

    风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。