22Q1 销售额473 亿元，同比-35%，销售表现优于行业、排名第7。2022 年3 月，公司实现销售金额221.3 亿元，同比-27.4%；销售面积83.0 万平米，同比-40.9%；2022 年1-3 月，公司累计销售金额473.4 亿元，同比-34.5%；累计销售面积201.8 万平，同比-35.8%；销售均价2.35 万元/平米，同比+2.0%。根据克而瑞数据，3 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-49.8%、-51.4%，累计同比分别为-44.0%、-41.7%；公司3月单月销售和累计销售表现均优于行业均值。根据克而瑞数据，公司1-3 月销售额全国排行第7 名，较21 年末持平。此外，公司22 年销售计划3,300 亿元，对应同比+1%。

    3M22 拿地/销售金额比达18%，招拍挂拿地+整合佳兆业、积极扩张。2022 年3 月，公司新增建面21.3 万平，同比-68%；拿地金额23.8 亿元，同比-60%。2022 年1-3 月，公司新增建面78.2 万平，同比-63%；拿地金额83.6 亿元，同比-75%；拿地/销售金额比18%，拿地/销售面积比39%；平均楼面地价10,687 元/平，占比销售均价45%。拿地项目位于盐城、宁波、佛山、金华、合肥等核心城市圈的二三线城市。至2021 年末，公司总未竣工面积5,661 万方，可覆盖21 年销售面积3.9 倍，土储资源充裕。此外，4 月5 日，公司公告将与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，整合佳兆业大湾区旧改资源，有助于公司补充大湾区优质土地资源，预计也将开启房地产行业并购整合潮。

    三条红线维持绿档，资金优势+拿地积极赋予公司逆势扩张弹性。融资方面，公司21 年平均融资成本4.5%，较20 年-0.2pct；21 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60.9%、33.1%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。2022 年至今，公司合计发行1 笔并购贷、1 笔中票、1 笔超短融、1 笔ABN，合计募资达75 亿元人民币，加权票面利率仅3.2%。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。

    投资分析意见：逆境融资优势显著，招拍挂+并购积极扩张，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024 年每股收益预测为1.40/1.61/1.85 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。