投资要点

    　　事件：2022年 4月28 日，招商蛇口发布2022 年一季度报。公司实现营业收入188.00 亿元，同比上升48.36%，实现归母净利润4.44 亿元，同比下滑33.72%；实现基本每股收益为0.01元，同比下滑80.00%；实现加权平均净资产收益率0.12%，同比下降0.37 个百分点。

    　　点评：

    　　业绩有所下滑，因结转毛利率下滑、投资收益下降。2022 年第一季度，公司实现营收188.00亿元，同比上升48.36%，实现归母净利润4.44 亿元，同比下滑33.72%，毛利率21.95%。

    　　归母净利润下滑的主要原因是：（1）房地产业务结转面积和收入增加，结转毛利率较21 年全年下降3.52 个百分点，同比去年一季度下降4.35 个百分点；（2）公司权益法投资收益及长期股权投资处置收益同比减少3.24 亿元。

    　　销售规模受行业影响下滑，销售排名提升。一季度公司实现签约面积201.8 万方，同比下降-35.78%；实现签约金额473.42 亿元，同比下降-34.50%，销售排名提升至第6 名。拿地谨慎，聚焦核心区域。一季度公司新获取项目6 个，拿地总建面78.2 万平方米，金额约83.58亿元，估算拿地力度18%。二线城市占比35.92%，三四线城市占比64.08%。其中三四线城市均为沿海强基本面城市，分别为：盐城（44.03%）、金华（14.51%）、佛山（5.54%）。

    　　三条红线持续达标，融资优势明显。截至2021 年末，公司扣除预售账款资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。截至2022 年4 月28 日，公司公开市场融资84.9 亿元，综合融资成本3.11%。融资渠道畅通且成本较低，行业供给侧改革背景下将迎来较大发展机遇。

    　　公司与长城资产、佳兆业集团签约战略合作，受益供给侧改革。整合佳兆业湾区资源，巩固区域优势，致力于：1、搭建发展平台，推动城市更新合作；2、推动商住开发与商业运营合作；3、共同探讨文旅、游轮渡轮合作。战略合作协议的签署有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源，有利于公司进一步提升综合竞争力，巩固区域发展优势，保持长期稳定可持续发展。

    　　投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。

    　　受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。根据季报，我们维持公司22-23 年EPS为1.41 和1.55 元，以4 月27 日收盘价计算，PE 分别为11.0 倍和10.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。