22Q1 业绩同比-34%，源于利润率下行、投资收益减少和少数股东权益增加等。2022Q1，公司营业收入188 亿元，同比+48.4%；归母净利润4.4 亿元，同比-33.7%，符合预期；扣非后归母净利润2.7 亿元，同比-56.7%；毛利率和归母净利率分别为21.9%和2.4%，分别-4.4pct 和-2.9pct；三项费用率9.0%，同比-2.5pct，其中销售、管理、财务费用率分别-0.8pct、-0.5pct、-1.3pct；基本每股收益0.01 元/股，同比-80.0%。公司业绩同比下降源于：1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，公司房地产业务结转毛利率同比下降；2）公司权益法投资收益及长期股权投资处置收益同比下降82.4%；3）少数股东损益增加23.5pct 至58.9%。

    22Q1 销售额473 亿元，同比-35%，销售表现优于行业、排名第7。2022 年3 月，公司实现销售金额221.3 亿元，同比-27.4%；销售面积83.0 万平米，同比-40.9%；2022 年1-3 月，公司累计销售金额473.4 亿元，同比-34.5%；累计销售面积201.8 万平，同比-35.8%；销售均价2.35 万元/平米，同比+2.0%。根据克而瑞数据，3 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-49.8%、-51.4%，累计同比分别为-44.0%、-41.7%；公司3月单月销售和累计销售表现均优于行业均值。根据克而瑞数据，公司1-3 月销售额全国排行第7 名，较21 年末持平。此外，公司22 年销售计划3,300 亿元，对应同比+1%。

    招拍挂拿地+整合佳兆业，资金优势+拿地积极赋予公司逆势扩张弹性。2022Q1，公司新增建面78.2 万平，同比-63%；拿地金额83.6 亿元，同比-75%；拿地/销售金额比18%，拿地/销售面积比39%；平均楼面地价10,687 元/平，占比销售均价45%。拿地项目位于盐城、宁波、佛山、金华、合肥等核心城市圈的二三线城市。至2021 年末，公司总未竣工面积5,661 万方，可覆盖21 年销售面积3.9 倍，土储资源充裕。4 月5 日，公司公告与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，整合佳兆业大湾区旧改资源，有助于公司补充大湾区优质土地资源。22Q1 末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60.8%、36.8%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。

    投资分析意见：业绩暂时承压，逆境积极扩张，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。考虑到公司结算利润率略有下行压力，我们下调公司2022-2024 年每股收益预测至1.35/1.48/1.70 元（原预测值为1.40/1.61/1.85 元），维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。