简评

    北京资产注入有助于丰富招商局商业房托的资产组合。本次向招商局商业房托注入的资产为北京招商局航华科贸中心的部分物业，其位于朝阳区国贸CBD，注入资产总建面约4.8 万方，截至2022 年3 月，标的物业平均租金为326.8 元/㎡/月，出租率66.4%，由于之前招商局商业房托的资产全部位于深圳，本次资产注入后有助于丰富其物业组合，实现地域的多元化。

    本次交易是公司打通地产私募基金与REITs 的积极尝试。标的物业于2017 年11 月转让至境外地产基金，2021 年11 月回购，四年间通过资产改造升级、租户组合优化，经营管理水平和资产质量显著提升。本次资产注入，打通了从地产私募基金到REITs 的链条，有望持续推动公司经营管理能力的提高和资产的优化升级。去年底和本次的交易均按照公允价值计量，预计本次交易对今年的投资收益影响较小。

    境内外双REITs 平台助力盘活优质存量资产。公司目前于境内外拥有双REITs 平台，1）香港上市的招商局商业房托（1503.HK），底层资产为深圳蛇口新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城和本次注入的北京航华科贸中心的商业资产，2）蛇口产园REIT（180101.SZ），底层资产为南山蛇口网谷产园的万融大厦和万海大厦，两个平台互为补充，可以吸纳公司的商业资产和产园资产，对公司盘活优质资产具有重要意义。

    维持买入评级和目标价21.53 元不变。我们预计公司2022~2024年EPS 分别为1.31/1.38/1.50 元。按照可比公司法，我们认为其合理市值应为1706 亿元，对应股价21.53 元，维持买入评级。

    风险提示：行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。