事件

    公司发布半年度业绩预告，2022 年上半年归母净利润15~21 亿元，同比下滑50.6%~64.7%。

    简评

    公司半年度业绩下滑，预计全年业绩可实现同比回正。2022 年上半年，公司归母净利润预计为15~21 亿元，同比下降50.6%~64.7%，主要由于：1）上半年结转面积增加，但结转毛利率同比下降，导致结转毛利减少；2）去年同期公司以万融大厦和万海大厦作为底层资产的蛇口产园REIT（“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.6 亿元，而今年上半年投资收益减少。我们认为，公司毛利率已经接近底部，同时公司拥有丰富的优质产园资产，将从公募REITs 扩募政策中收益，预计全年业绩可实现同比回正。

    销售边际改善显著，全年销售目标可实现度较高。公司1~6 月实现销售面积488 万方，同比下降36.7%，实现销售金额1188 亿元，同比下降32.9%，其中6 月单月实现销售金额413 亿元，同比下降6.9%，环比高增156%，主要由于疫情缓解后，长三角项目销售恢复正常导致。公司在长三角地区储备丰富，且多位于城市核心区域或近郊地铁沿线，在下半年还将有充足货值供应，将带动公司的销售继续改善，预计可完成全年3300 亿元的销售目标。

    维持买入评级和目标价21.53 元不变。我们维持公司的盈利预测，2022~2024 年EPS 分别为1.31/1.38/1.50 元。按可比公司法，我们认为其合理市值为1706 亿元，对应股价21.53 元，维持买入评级。

    风险提示：行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。