预告归母净利润同比下降50.6%-64.7%

    招商蛇口发布2022 上半年业绩预告，预计实现归母净利润15-21 亿元，较上年同期的42.5 亿元同比下滑50.6%-64.7%，扣除非经常性损益后的归母净利润同比下滑35.8%-57.2%。公司归母净利润大幅下滑主要因：①房地产业务结转毛利率同比下滑；②转让子公司产生的投资收益同比减少，去年同期公司以万融大厦和万海大厦作为底层资产发行蛇口产园REIT，贡献税后收益14.58 亿元。

    关注要点

    6 月销售金额同比跌幅显著收窄，关注下半年新推去化情况。2022 年6 月公司实现销售金额413 亿元，同比降幅收窄至7%（4 月和5 月分别同比下降52%和48%），明显优于百强房企43%的同比跌幅（克而瑞口径）；2022上半年公司销售金额累计同比下滑33%至1,188 亿元。往前看，我们预计公司下半年供货量将超过上半年，且核心城市可售货源充足（公司全年可售货值的76%位于一二线城市），建议积极关注公司后续的新推去化表现。

    拿地端料延续积极态势。2022 上半年公司新增土储成本646 亿元，相当于当期销售金额的54%（2021 全年金额口径拿地强度为66%）；我们统计公司在今年一批次两集中供地中的拿地金额为169 亿元，主要位于上海（118亿元）、武汉（36 亿元）和长沙（15 亿元）。伴随着公司6 月销售的回暖，我们预计公司当前可用于投资拓储的资源相对充裕，下半年公司在拿地端有望保持高景气度。

    融资端优势凸显。截至2022 年一季度末，公司剔除预收款后的资产负债率61%，净负债率37%，现金短债比2.1 倍（未剔除受限资金），稳居“三条红线”下的“绿档”。我们统计公司2022 上半年新增公开债券融资156 亿元，融资规模领先于主流房企；按照融资规模计算的加权平均票面利率仅3.13%（2021 全年公司平均融资成本为4.48%），融资成本保持行业低位。

    盈利预测与估值

    维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前股价对应9.2/8.8 倍2022/2023年市盈率和54%的2022 年NAV折让。维持跑赢行业评级，考虑到公司全年业绩存在的不确定性可能对市场风险偏好产生压制，我们下调目标价10%至16.79 元，对应12.0/11.4 倍2022/2023 年市盈率、40%的2022 年NAV折让和30%的上行空间。

    风险

    销售市场回温进度不及预期；新增土储质量不及预期。