公司信用良好，拿地积极，销售确定性强，市场份额上升值得期待。

    毛利率下降，拖累公司业绩表现。公司发布业绩预告，预计2022 年上半年公司实现归属于上市公司股东净利润15-21 亿元，同比下降50.6%-64.7%，实现归归属于上市公司股东扣除非净利润12-18 亿元，同比下降35.8%-57.2%。公司业绩大幅下降主要是因为：1）虽然竣工交付并结转的面积同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）转让资产投资收益同比减少，2021 年上半年蛇口产园 REIT 上市，产生税后收益14.6 亿元。

    公司交付确定性强，销售排名提升。2022 年6 月，公司实现销售面积155.6 万平米，同比减少18.4%；实现销售金额412.8 亿元，同比减少6. 9%。2022 年上半年，公司实现签约销售面积487.5 万平米，同比减少36.7%；实现销售金额1,188.3 亿元，同比减少32.9%。根据CRIC，公司上半年行业销售排名第6，排名持续提升。近期随着局部疫情扰动，行业销售表现有所回落。我们相信，公司作为一线央企开发企业，交付确定性受到购房者认可。

    公司拿地/销售比在行业中居于前列，预期后续货值充足，销售确定性强。2022年上半年，公司获取项目27 个，合计建面419.9 万平米，为同期销售面积的86.1%，地价款为646.4 亿元，为同期销售金额的54.4%。公司是行业中少数拿地强度保持高位的企业，这也意味公司未来可售货值充裕，销售表现确定性强。

    公司拿地聚焦高线城市如上海、北京、合肥等，我们相信一旦局部疫情得到有效管控，销售弹性就会出现。

    公司债券融资渠道通畅，资金成本保持低位。2022 年上半年，公司发行多期公司债券、超短融券、中期票据，融资渠道通畅，资金成本保持低位。我们认为，目前行业环境下企业信用至关重要，不仅关乎短期资产负债表安全，更关乎中长期购房者认可度和销售表现，也是未来行业新格局中行业地位的重要基石。

    公司央企优势更加凸显。

    风险因素：局部疫情影响持续，公司销售不及预期的风险；公司盈利能力不及预期的风险。

    投资建议：我们认为，公司信用良好，拿地积极，销售确定性强，市场份额上升值得期待。考虑到公司毛利率下降，我们调整公司2022/23/24 年EPS 预测至0.94/0.97/1.02 元（原预测为1.29/1.23/1.11 元）。公司资产负债表安全，拿地/销售比在行业领先，预计公司未来销售排行和行业地位会持续提升。目前主流蓝筹地产股的PB 均在1.0 左右，我们给予公司2023 年PB1.0 的目标价，对应股价为14.00 元/股，维持公司“买入”的投资评级。