事件：公司公告2022 年半年度业绩预告，预计实现归母净利润15 亿元-21 亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计实现基本每股收益0.11 元/股-0.19 元/股，同比下降59.57%-76.60%。

    结算毛利仍处低位，归母净利降幅偏高。2022 上半年公司预计实现归母净利润15亿元-21 亿元，同比下降50.60%-64.71%；预计实现扣除非经常性损益的归母净利润12 亿元-18 亿元，同比下降35.81%-57.21%；预计实现基本每股收益0.11 元/股-0.19 元/股，同比下降59.57%-76.60%。公司利润下降的原因主要为：1）报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 上市，产生税后收益14.58 亿元。

    销售优于行业平均，全年目标有望达成。销售方面，公司上半年签约销售面积487.51 万平，同比-36.71%；签约销售金额1188.27 亿元，同比-32.86%。从趋势看，公司5 月开始环比回正，6 月有大幅增长，但仍不及去年同期。对比同业看，根据中指数据，公司于上半年房企销售排行中销售额位列第6，相较Top100房企48.6%的平均降幅，公司销售呈现出较强韧性。整体来看，公司上半年完成了3300 亿元销售目标的36%，但根据历史数据，公司下半年业绩往往远超上半年，尤其是第四季度，叠加需求刺激政策效果逐渐落地，我们预计全年销售目标仍有望达成。

    土地投资表现积极，稳健布局“长三角”。投资方面，公司上半年新购入土地27宗，土地面积185.59 万平，合计计建面419.89 万平，包含住宅、商业、基础教育等用途。年内土地市场略显沉寂，而公司于二季度逆势而行，共购得土地21 宗，拿地态势相对积极。上半年布局集中于一、二线核心城市，包含一贯具备深耕优势的上海、苏州等地。结合公司21 年末458.27 万平的土地储备，我们认为公司可售货值充足、拿地节奏良好。此外，考虑公司土储集中的上海及周边地区上半年受疫情影响，下半年存量需求有望持续释放，为未来业绩增长提供良好支撑。

    融资端优势明显，利润端仍具空间。融资方面，公司今年以来发行公开市场债务工具总规模173.72 亿元，当前余额160.82 亿元，平均融资成本3.04%，维持于低位水平，央企背景背书下后续融资通道预计将维持畅通。此外，公司上半年与佳兆业、长城签署了战略框架协议，并与无锡、深圳签署了战略协议进行产城合作，华南地区土储资源有望实现扩充。公司逐渐推进赛道布局多元化、拓展方式多样化转型，园区开发及运营板块占比持续提升，未来整体利润水平仍具提升空间。

    投资建议：公司22H1 业绩伴随行业趋势出现下滑，但考虑公司上半年拿地积极、信用良好、财务稳健，预计凭借龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩企稳回升。基于此，我们预计22-24 年净利润分别为113.62、124.69、135.40 亿元，对应EPS 分别为1.47 元、1.61 元、1.75 元，对应PE 分别为8.34X、7.60X、7.00X，维持“买入”评级。

    风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售面积大幅下滑、宏观经济不及预期、业绩预告是初步测算结果，具体财务数据以半年度报告为准