事件

    公司公布2022 年中报，实现营业收入575 亿元，同比增长28.9%，实现归母净利润18.9 亿元，同比下降55.6%。

    简评

    业绩符合预期，在此前预告区间内。公司上半年实现营收575亿元，同比增长28.9%，实现归母净利润18.9 亿元，同比下降55.6%，符合市场预期。业绩下降有以下三方面原因：1）上半年实现毛利率18.6%，比去年同期下滑7.2 个百分点；2）受疫情影响持有物业减免租金3.7 亿元；3）去年同期公司以万融、万海大厦两处产业园作为底层资产的蛇口产园 REIT(SZ.180101)上市，产生税后收益 14.58 亿元，今年无此项收入。

    销售有望持续改善，拿地坚守核心城市，审慎拓展。公司上半年实现销售金额1188 亿元，同比下降32.9%，实现销售面积488 万方，同比下滑36.7%，优于百强房企同期50.3%的下降幅度。公司7 月单月实现销售金额240 亿元，同比提高18.3%，而同期百强房企销售同比下滑35.3%，公司老牌央企优势尽显。随着三四季度公司更多优质项目推出，预计销售将持续改善，全年销售增速有望转正。拿地方面，公司坚持“强心30 城”战略，同时深耕其中“6+10 城”，上半年获取土地27 宗，主要集中于北京、上海等一线城市和杭州、苏州等长三角重点城市，优质的土储保障了后续销售的安全性。新增计容建面420 万方，同比下滑52.5%，按建面计拿地强度86.1%，相比去年同期下滑29 个百分点，公司在行业低迷期审慎拓展以保障现金流安全。

    受疫情影响，持有型业务收入下降。公司上半年实现持有型业务出租收入18.4 亿元，同比下降8.8%，由于疫情影响，公司进行了3.7 亿元的租金减免，若剔除此影响，则应同比增长9.6%。公司在报告期内积极践行“双百计划”，着力提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力：1）集中商业方面，截至期末，公司已开业集中商业项目29 个，布局于16 个大中城市；2）写字楼方面，公司重点持有24 个写字楼项目，主要布局于深圳、上海等城市，上半年公司将北京招商局航华科贸中心出售于招商局房托（1503.HK），进一步完善了持有业务“投、融、建、 管、退”全生命周期发展模式；3）长租公寓方面，公司打造三大品牌体系，截至期末共布局于21 个城市，约3.7 万间；4）酒店方面，公司着力提升“伊敦”和“伊敦睿选”两大系列，首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店在报告期内揭牌，截至期末，公司共运营14 家酒店。公司在持有型物业方面已经进行全方位布局，未来租金收入将成为公司重要的业绩增长点。

    维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022~2024 年EPS 分别为1.31/1.38/1.50 元。按可比公司法，我们认为其合理市值为1706 亿元，对应股价21.53 元，维持买入评级。

    风险提示：行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。