事件

    2022 年8 月29 日，招商蛇口发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入575.6 亿元，同比+28.9%；归母净利润18.9 亿元，同比-55.6%。

    2022 年二季度实现营业收入387.6 亿元，同比+21.2%；归母净利润14.4 亿元，同比-59.7%。

    点评

    毛利率下滑，投资受益减少，归母净利润不及预期。公司2022 年上半年房地产开发项目大额结转，以致营业收入增加；而归母净利润同比近腰斩，主要原因为： ①毛利率下滑， 受行业下行影响，社区开发与运营毛利率14.30%，同比下降2.47pct；由于去年同期高毛利项目结转以及今年园区租金减免的影响，园区开发与运营毛利率13.93%，同比下降16.75pct。②投资收益同比减少，去年同期公募 REITs 产品上市，产生投资收益19.47 亿元（税后14.58 亿元）。我们预计公司下半年结转速度或加快，而毛利率短期仍然承压，全年业绩或保持稳定。

    销售韧性优于行业，行业地位稳固。公司2022 年上半年实现签约销售金额1188 亿元，同比减少32.86%（克而瑞百强房企平均同比下滑约51%），居行业第6，较2021 年全年提升1 位。加快销售去化速度，14 个重点城市销售规模进入当地榜单前十。

    夯实投资质量，聚焦城市深耕。公司2022 年上半年获取土地27 宗，新增计容建面420 万方，主要位于北京、上海、杭州和苏州等重点城市。拓展渠道丰富，旧改、收并购、合作等模式均有斩获。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。

    投资建议

    我们预计公司全年开发和持有业务均稳定发展，维持盈利预测不变， 2022-24 年的归母净利润分别为108.4 亿元、129.7 亿元、157.0 亿元，同比增速分别为4.5%、19.6%、21.0%。维持目标价17.79 元/股不变，对应2022-24 年PE 分别为13.0x、10.6x 和8.8x，维持“买入”评级。

    风险提示

    宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约