22H1 归母净利润同比-56%、符合业绩预告预期，源于利润率下行、投资收益减少。

    2022H1，公司营业收入575.6 亿元，同比+28.9%；归母净利润18.9 亿元，同比-55.6%，符合业绩预告预期；扣非后归母净利润14.7 亿元，同比-47.5%；毛利率和归母净利率分别为18.6%和3.3%，分别-7.2pct 和-6.2pct；三项费用率6.9%，同比-0.2pct，其中销售、管理费用率分别-0.1pct、-0.3pct；基本每股收益0.16 元/股，同比-66.0%。公司业绩同比下降源于：1）报告期内,受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。21 年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 上市，产生税后收益14.58 亿元。

    22H1销售额1,188亿元、同比-33%，7月单月销售额同比+18%，排名逆市提升。2022H1，公司实现销售金额1,188.3 亿元，同比-32.9%；销售面积487.5 万平，同比-36.7%；销售均价24,370 元/平米，同比+6.1%；根据克而瑞数据，2022H1，50 家房企销售额、销售面积同比分别为-47%、-46%，公司上半年销售表现显著优于行业均值。22 年7 月，公司销售金额239.0 亿元，同比+17.7%；销售面积84.9 万平，同比-2.5%；对比克而瑞7 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-40%、-39%，公司销售逆市领跑市场；此外，根据克而瑞数据，公司22H1 销售额全国排行第6 名，较21 年末提升1 名。22H1 末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、49.0%，现金短债比1.5，三道红线指标处于绿档。22H1 融资成本仅4.1%，较21 年-38bp，公司在逆境中的融资优势凸显。

    22H1 拿地/销售额54%，7 月拿地/销售额123%，聚焦核心城市逆势积极加仓。2022H1，公司新增建面419.9 万平，同比-53%；拿地金额640.3 亿元，同比-47%；拿地/销售金额比54%，拿地/销售面积比86%；平均楼面地价15,249 元/平，占比销售均价63%。拿地项目聚焦核心城市圈的一二线城市。至2022H1 末，公司总未竣工面积5,482 万方，可覆盖21 年销售面积3.7 倍，土储资源充裕。22 年7 月，公司拿地金额293.3 亿元，同比+362%，拿地/销售金额比高达123%，拿地项目聚焦上海、深圳、长沙、南京等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。4 月5 日，公司公告与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，8月2 日，公司公告与半岛城邦房地产签署战略合作协议，公司多维度积极参与民企纾困，有助于公司补充大湾区优质土地资源。

    投资分析意见：逆市加仓核心城市，销售结构弹性可期，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024 年每股收益预测为1.28/1.41/1.57 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。