利润率下降\租金减免，拖累业绩增速。2022 年1H，公司营业收入5756250.27万元，同比增加28.90%；实现归属于上市公司股东的净利润18.87 亿，同比减少55.61%。公司业绩下降的主要原因是：1）2022 年1H，房地产业务结转毛利率同比下降；2）对符合条件商户进行相应的租金减免；3）转让子公司产生投资收益同比减少。

    有效控制债务水平，整体现金流稳定充裕。公司滚动监测三道红线监管指标，截至6 月末均处于绿档范围。2022 年1H 综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。2022 年上半年公司土地成本权益支出233 亿元，住宅开发项目权益销售额606 亿元，近三年经营活动产生的现金流量净额不为负。

    积极推动销售，土储聚焦重点城市。2022 年1-6 月，公司累计实现签约销售面积487.51 万平方米，同比减少36.71%；累计实现签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。上半年公司全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提升一位。1-6 月，公司累计获取土地27 宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51 万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

    持有业务聚焦优势赛道，轻重结合。2022 年1H，公司拥有可出租土地面积145.07 万平米，出租率98%，报告期出租收入0.67 亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积489.41 万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。2022 年上半年公司实现出租收入15.93 亿元，同比减少4.61%，总体出租率80%。

    招商积余高质量落地并购，稳固非住业态领先地位。招商积余形成“1+1+N”

    通用性业态服务标准体系架构。2022 年1H，实现营业收入56.46 亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803 个，管理面积达3.01 亿平方米，新签年度合同额15.95 亿元，同比增长17%。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023 年的EPS 分别为1.12 和1.24 元。考虑公司销售保持顺畅，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，具备较强竞争优势，我们给予公司估值适度溢价，即2022年13-14XPE，合理价值区间为14.56~15.68 元。

    风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。